Av Benjamin Weinstock, Esq.
den intuitive reaksjonen til de fleste entreprenører og deres advokater er å rekylere ved bare å nevne en garanti. Andre sang at en garantist er » en idiot med en penn.»Likevel forblir garantier en betydelig del av kommersielle leasingtransaksjoner, og «Good Guy Guaranty» er allestedsnærværende blant dem. En forståelse av konsekvenser og problemstillinger som er relevante for denne form for garanti er kritisk viktig, da det gir mange muligheter for kostbare feil.
Garantier generelt faller inn i tre brede selvtitulerte kategorier-betaling, ytelse og samling. De mest brukte skjemaene er garantiene for betaling og ytelse. På grunn av sine begrensninger er en garanti for innsamling uønsket og sjelden brukt.
Betalings-og ytelsesgarantier er videre klassifisert i «full garanti» eller «begrenset garanti». The good guy guaranty er ikke en ny type garanti. Snarere er det nesten alltid en «begrenset betalingsgaranti», og derfor styres av regler for konstruksjon og håndhevelse som gjelder for andre former for begrensede betalingsgarantier. Noen av sine unike problemer, fra både utleier og leietakers perspektiver, er fokus for denne artikkelen.
the good guy guaranty begynte som et middel for å beskytte utleiere fra den uønskede situasjonen for å ha en ikke-betalende leietaker i besittelse av lokalene, som ofte oppstår i konkurs tilfeller. Utleiere fant at når en leietaker søkte om konkursbeskyttelse, var leietaker nesten immun mot dress og kunne ikke bli kastet ut. Selv ikke-konkurs leietakere kan manipulere rettsprosessen i sammendragsprosedyrer for å oppnå lange forsinkelser før de blir kastet ut. Måneder med kostbar forsinkelse frustrert utleiere. De hadde ingen praktisk bruk. Dette problemet førte til etableringen av good guy garanti, som ved starten, bare forutsatt at så lenge leietaker forble i besittelse, garantisten var ansvarlig for leien.
den avgjørende begrensningen av en god fyr garanti er at garantisten ansvar opphører å tilfalle når leietaker har forlatt lokalene og overga besittelse til utleier. Spesielt, når leietaker har forlatt lokalene, garantisten har ikke ansvar for leie påløper for resten av den opprinnelige leieperioden. Fordi en garantist vanligvis er forent i økonomisk interesse med leietaker, gir dette leietaker en sunn økonomisk tvang til å være en god fyr og ikke fortsette i besittelse etter at den har sluttet å betale leie. Sammenlignet med en full garanti, en» good guy » garanti er relativt lett å få tak. Tross alt, hvordan kan en potensiell leietaker og garantist nekte å være «gode gutter»? Ville de våge å fortelle en utleier under frieri perioden (leieforhandlinger) at de har tenkt å forbli i besittelse uten å betale leie?
Minimum Sikt Og Buildout Kostnader
fra utleier perspektiv, en bare-bein god fyr garanti går ikke langt nok. Vurdere virkningen på en utleier som har investert en betydelig sum i å bygge ut plass for leietaker og betalt en megling provisjon, bare for å ha leietaker mislykkes før det noen gang tar besittelse, eller kort tid etter. En god fyr garanti som bare dekker betaling av leie mens leietaker er i belegg gir ingen vederlag for utleiers up-front leasing utgifter. For å overvinne dette, bør en god fyr garanti, hvis mulig, sørge for at garantisten eller leietaker vil betale leie for en forhåndsbestemt tid nok til å tillate utleier å hente inn sin opprinnelige investering. I alternativet, good guy garanti kunne sørge for en likvidert oppsigelse ansvar for å dekke disse elementene, som vil avta over tid i løpet av leieperioden.
Ledighetstap
På Samme måte gir den grunnleggende gode fyrgarantien ingen beskyttelse for tapene en utleier vil lide i løpet av ledig stilling som følger en misligholdende leietakers overgivelse av besittelse mens utleier ser etter en erstatningsleier, bygger ut plassen og betaler flere meglerprovisjoner. Løsningen er åpenbar. Den gode fyren garanti bør også kreve en periode med forhåndsvarsel før leietaker kan overgi seg og fraflytte. Alternativt bør leieavtalen og garantien kreve at leietaker og garantist betaler en likvidert sum ved overgivelse for å dekke disse kostnadene.
Gratis Leie Og Trening
for å få leietakere til å signere leieavtaler, tilbyr mange utleiere en leiekonsesjon ved begynnelsen av leieperioden, eller de sprer konsesjonen over en periode på flere år. I begge tilfeller beregner utleiere verdien av den frie leien som en utgift som skal avskrives over leieperioden. Med andre ord forventer utleier å motta all leien reservert under hele leieperioden for å dekke konsesjonen. Noen nøye utarbeidet leieavtaler inkluderer en bestemmelse som tillater utleier å hente inn hele eller deler av verdien av den såkalte «gratis leie» dersom leietaker ikke betaler leie gjennom slutten av leieperioden. Hvis en slik leieavtale støttes av en god fyrgaranti, bør bestemt språk i garantien adressere om garantien dekker denne leien. Hvis ikke, vil garantisten sikkert bestride ansvar på teorien om at denne forpliktelsen, som oppstår først etter at leieavtalen avsluttes, ikke utgjør «leie» på grunn av leietaker mens den var i besittelse av lokalene.
dette konseptet gjelder også good guy guaranties som ofte brukes i situasjoner der en leietaker har falt på dårlige tider og ikke klarte å foreta rettidig leie betalinger eller hvor en leietaker bare gjør delvis leie betalinger. Snarere enn å kaste ut leietaker, kan en utleier foretrekker å inngå en work-out avtale med leietaker redusere leietaker månedlige leiebetaling til sin økonomiske helse er gjenopprettet. I slike tilfeller bør good guy guaranty inneholde en bestemmelse om at dersom leietaker misligholder betaling av leie i løpet av arbeid ut perioden, garantisten vil ikke bare være ansvarlig for redusert leie, men for hele beløpet som ville ha vært betales i en slik periode hadde leien minking ikke blitt gitt. Dette gir ekstra incitament for leietaker til å foreta rettidig betaling.
End Of Term Forpliktelser
endelig ønsker utleier å sikre at ved tidlig avslutning av leieavtalen leietaker vil utføre sine end-of-term forpliktelser, særlig de som er knyttet til tilstanden av lokalene Og utførelsen av eventuelle restaureringsarbeid. Disse anses rettferdig spill for inkludering i en god fyr garanti, som ellers ikke gir noen dekning for disse elementene.
Se opp for «Ekstra Leie»
enhver garantist ønsker å begrense sitt ansvar til betaling av base leie og kanskje skatt og driftskostnader opptrapping. En garantist ønsker absolutt ikke å bli utsatt for ansvar for eventuelle ikke-monetære mislighold av leietaker som senere konverteres til likviderte beløp. Derfor bør garantisten nøl med å signere en god fyr garanti som lover å betale alle forpliktelser som utgjør » ekstra leie.»Leieavtaler nesten universelt tillate utleier å konvertere ikke-monetære forpliktelser leietaker (selv de som garantisten ikke har tenkt å dekke) til økonomiske forpliktelser leietaker collectible som ekstra leie, og dermed inkludert under et bredt formulert good guy garanti. Derfor, fra en garantist perspektiv, en god fyr garanti bør begrenses til ubetalte fast eller grunnleggende leie pluss de spesifikke kostnader og opptrapping garanti uttrykkelig identifiserer. Garantisten bør unngå å påta seg noen avtale om å betale all «ekstra leie», et uttrykk som kan gi en uvelkommen overraskelse for garantisten.
Leieakselerasjon Og Etter Termineringsskader
På Samme måte, fra garantistens synspunkt, bør enhver periodisering av økonomisk ansvar under garantien ende når leietaker leverer ledig besittelse. Av den grunn vil garantisten sannsynligvis ikke med vilje være enig i en klausul i garantien som akselererer leien for ikke-utløpt sikt. Dette kan oppstå uventet, men hvis leieavtalen gir akselerasjon av all leie etter en standard. Hvis akselerasjonen skjer når som helst før overgivelse, blir det en del av leieforpliktelsen som påløper før leieavtalen avsluttes, og faller derfor sannsynligvis innenfor det brede løftet om å » betale all leie som påløper under leieavtalen før overgivelsen av begrepet.»
meldingen er klar. Garantister må lese mer enn garantien for å forstå omfanget av deres eksponering. De må betale nøye oppmerksomhet til standard og avhjelpe bestemmelsene i leieavtalen i tillegg til de i garanti. Selv da vil garantisten ha den» gode fyren » – garantien for å angi spesifikt at eventuelle leieakselerasjonsbestemmelser og andre standardskadeklausuler, for eksempel betaling for omkostningskostnader, utkastelseskostnader, restaurering og lignende, ikke er en del av garantistens forpliktelse under garantien uansett når de påløper under leieavtalen.
Depositumet
mange forhandlere av good guy guaranty fokus på behandling av leietakers depositum, eller mer spesifikt, om sikkerheten deponert vil bli kreditert mot good guy garantist forpliktelser. I fravær av en bestemt bestemmelse i garantien om det motsatte, vil garantistens ansvar vanligvis reduseres ved anvendelse av leietakers depositum. Dette vil skje fordi depositumet vil bli brukt til delvis tilfredsstillelse av leietakerens misligholdte leieforpliktelse, og dermed redusere garantistens eksponering tilsvarende. Dette resultatet følger det generelle sikkerhetsprinsippet at når en debitor (leietaker) overgir til kreditor (utleier) sikkerheten i kreditorens besittelse, utlåner utlåner kausjonistens ansvar i det minste til omfanget av sikkerheten, om ikke helt. Begrunnelsen for denne regelen er at utgivelsen av sikkerhet til utleier svekker garantistens evne til å utøve sin potensielle rett til inntreden mot leietaker. Derfor har garantisten rett til delvis eller total ansvarsfrihet.
naturligvis vil utleier foretrekke å beholde depositumet uten å dra nytte av garantisten. Utleier vil hevde at depositumet er ment å bidra til å dekke de andre kostnadene utleier vil lide av leietakerens standard og tidlig opphør av leieavtalen. En løsning som er foreslått er, hvor garantien er stille, bør utleier ikke bruke sikkerhetsdepositumet til ubetalt leie som påløper før leietakerens overgivelse. Snarere bør utleier søke depositum mot bare de forpliktelser ekskludert fra good guy garanti, vanligvis reletting utgifter eller restaurering av lokalene. Jeg er skeptisk til at en domstol vil håndheve dette valget. Derfor anbefaler jeg at disponering av depositum, om det vil bli kreditert i reduksjon av garantisten forpliktelse, angis tydelig i good guy garanti og passende språk også inkluderes i depositum klausul av leieavtalen.
hva mange synes først å være en enkel garanti, er neppe enkelt i det hele tatt. The good guy guaranty har blitt mer sofistikert og kompleks med hver utvidet bruk og versjon. Jeg er sikker på at enda mer omfattende former vil utvikle seg. Advokater må være årvåken og gjennomtenkt når du arbeider med disse instrumentene.