Hvordan Unngå Avskrivningsgjenopptaksskatt På Utleieeiendom

Hvis du er som noen utleieeiere, hadde du aldri hørt om begrepet avskrivningsgjenopptagelse eller til og med forstå logikken bak den til din første utleie går opp til salgs. Mens eie en eiendom til leie gir deg fordelen av potensiell jevn kontantstrøm, kan du være uvitende om omfanget av skatter du blir utsatt for når du bestemmer deg for å selge din eiendom.

I denne artikkelen vil du lære mer om avskrivninger, avskrivninger gjenerobring, og hvordan du kan unngå avskrivninger gjenerobring skatt ved salg av din eiendom til leie.

Forstå Avskrivninger

IRS definerer avskrivninger som en kapitalkostnad som er mekanismen for å gjenopprette kostnadene i en inntektsgivende eiendom, og må tas over eiendommens forventede levetid. Den lar deg trekke kostnadene ved å kjøpe og forbedre en eiendom over sin levetid.

NÅR DU kjøper en bolig utleie eiendom, KAN IRS du ta ut et skattefradrag basert på potensielle avskrivninger i verdien av hjemmet over 27,5 år. Du kan ta ut disse fradragene så snart du setter leieboligen i bruk. De fleste boliger leieboliger avskrives på frekvensen av 3,636% av sin kostnad basis årlig.

Ved hjelp av en enkel casestudie, la oss si at du kjøpte en fourplex eiendom 1. januar for $300.000.

avskrivningsberegningen vil se slik ut:

1. Kostnadsgrunnlaget (Kjøpesummen) trukket av landverdien vil tilsvare bygningsverdien.
2. bygningsverdien delt på 27,5 vil gi deg ditt årlige avskrivningsfradrag.

Forutsatt at verdien av partiet som fourplex sitter på er $ 75 000, vil beregningen se slik ut:

1. $300,000 trukket av $ 75,000 tilsvarer $225,000 for bygningen verdi
2. $225,000 delt på 27,5 år tilsvarer $8,182 ca.

ditt tillatte årlige avskrivningsbeløp er $8,182. Men når du selger leieboligen for en gevinst, MÅ IRS få noen av disse avskrivningsfradragene eller gevinsten tilbake. Dette er Kjent som Avskrivning Recapture. Nedenfor er alt du trenger å vite om leie eiendom avskrivninger gjenerobring.

Hva Er Avskrivning Gjenerobring På Eiendom Til Leie?

med de fleste eiendomsbesittere som trekker avskrivninger over brukstiden til eiendommen deres, introduserte IRS Avskrivningsgjenopptaket eller IRC-Delen 1250. Når du tar ut disse fradragene i avskrivningens navn, betraktes fradragene som en gevinst siden det senker kostnadsgrunnlaget og skattepliktig inntekt.

SÅ når du selger eiendommen for en gevinst, KREVER IRS at DU betaler tilbake en viss prosent av avskrivningsavdragene du har samlet over perioden eiendommen var i bruk. Et raskt eksempel på beregning av avskrivninger gjenfangst på salg av en eiendom til leie basert på vår case study.

1. du kjøpte en fourplex for $300.000, men siden du må utelukke kostnaden for landet, gir dette deg en bygningsverdi på $225.000.
2. du tar ut en avskrivning på $8,182 hvert år, i 11 år. Den totale avskrivningen trukket er $90,002.
3. din justerte kostnadsgrunnlag for fourplex er nå $134,998 (for å få den justerte kostnadsgrunnlaget, trekker du bare den totale avskrivningen fra bygningsverdien)
4. Elleve år nedover linjen, du bestemmer deg for å selge eiendommen for $500,000, og din realiserte gevinst er $365,002.
5. Siden du skjønte en gevinst ved salg av fourplex, VIL IRS kreve at DU betaler opptil 25% av gevinsten knyttet til dine totale avskrivningsfradrag. Så, hvis din ordinære inntektsrate er avkortet til 25%, så ville det være ($90 002*.25) som tilsvarer en avskrivning på $22,500
6. den gjenværende delen av realiserte gevinster vil bli beskattet til den langsiktige kapitalgevinstskattesatsen av IRS. Hvis kapitalgevinstskatten din er høyest (dvs. 20%), vil din kapitalgevinstskatt være ($275 000*.20) som tilsvarer en kapitalgevinstskatt på $55 000.

Så, ved salg av fourplex, vil du se på $ 77 500 i skatt. Når du arkiverer din skatt, må du rapportere avskrivningsgjenopptaket på IRS Form 4797. Ta kontakt med en profesjonell skatterådgiver for å få hjelp med din spesifikke situasjon.

Hvordan Unngå Avskrivninger Gjenerobre Skatt På Eiendom Til Leie

mens avskrivninger gjenerobre kreves AV SKATTEMYNDIGHETENE ved salg av en eiendom til leie eller når eiendomskostnaden er fullstendig gjenopprettet, er det flere lovlige måter du kan selge avskrivninger leie eiendom uten å måtte forholde seg til skatt straffer.

Selge Eiendommen For Et Tap For Å Unngå Avskrivning Gjenerobre Skatt

Dette er en av de enkle, men vanskelige måter å unngå avskrivning gjenerobre skatt ved salg av din eiendom til leie. DU er ikke pålagt AV SKATTEMYNDIGHETENE å betale for avskrivninger gjenerobre skatt hvis du solgte hjemmet ditt for tap.

For eksempel, hvis du holdt fourplex i 11 år med et totalt avskrivningsfradrag på $90 002 i løpet av perioden, men bestemmer deg for å selge eiendommen for $100 000 på grunn av et kollapsende marked. I dette scenariet vil du ikke trenger å betale for avskrivninger gjenerobre stedet du må rapportere et tap på $34 998 (justert kost minus salgspris).

hvis du eide utleieeiendommen eller fourplex i vårt eksempel i mer enn et år, ville du kunne arkivere dette tapet under Kategorien Seksjon 1231 tap. Dette betyr at du kan bruke tapet til å redusere skatteplikten i løpet av din nåværende eller siste to års skattepliktig inntekt.

Gjør En Lignende Type Eller 1031 Utveksling For Å Unngå Avskrivningsgjenopptakskatt

VANLIGVIS, når du selger en fast eiendom og du har en gevinst, FORVENTER IRS at du betaler skatt på den realiserte gevinsten. IRC-Delen 1031 tillater deg imidlertid å utsette betalingen av kapitalgevinster og avskrivninger hvis du strukturerer transaksjonen som en del av en lignende type eller 1031-utveksling.

Så, Hva er en 1031 eller lignende utveksling? En 1031-utveksling gir deg mulighet til å utsette betalingen av kapitalgevinstskatt eller avskrivningsavkastningsskatt hvis du reinvesterer salgsprovenyet av din eiendom til kjøp av en erstatning fast eiendom mens du overholder IRS retningslinjer.

Går av vårt tidligere fourplex-eksempel;

hvis du studerer tabellen nøye, vil du legge merke til at skatteregningen til investor ville være $ 77 500, og delen som tilskrives avskrivning, var litt over $22 000. Heldigvis viste 1031-utvekslingsdelen at investoren var i stand til å utsette betalingen av avskrivninger eller til og med kapitalgevinster.

Så hvis målet ditt er å unngå betaling av avskrivninger ved bruk av 1031 exchange, kan du oppnå det ved å reinvestere inntektene fra salget av leieboligen din til en annen leiebolig kontinuerlig. Ved å gjøre det, kan du utsette å betale avskrivninger gjenerobre skatt til din død og barna kan være i stand til å selge eiendomsskatt-fri.

Avsluttende Tanker Om Hvordan Du Kan Unngå Avskrivning Gjenerobring Skatt På Eiendom Til Leie

selv om 1031 utveksling eller avskrivning gjenerobring prosessen kan vises enkelt på papir, innebærer det en rekke regler og ikke så enkle trinn. Husk at eksemplene som brukes i denne artikkelen er altfor forenklet. Også, leie eiendomsskatt lover er komplekse og gjenstand for stadige endringer.

før du starter salgsprosessen av leieboligen din eller bestemmer deg For å unngå betaling av avskrivningsskatt, vennligst kontakt en kvalifisert skattekontor for å diskutere situasjonen din.