lis pendens zoekopdrachten zijn een krachtige tool in uw openbare record due diligence toolkit voor het verzamelen van informatie over potentiële pandrechten op onroerend goed.
bij het uitvoeren van due diligence voor openbare registers op het niveau van de provincie, zoekt u meestal naar federale belastingrechten, staatsbelastingrechten, UCC-fixture-deponeringen en gerechtelijke pandrechten.
maar er zijn andere openbare registers op het niveau van de provincie – zoals mechanics liens, EPA liens, ERISA liens, materialman ‘ s liens en warehouse liens – die een grote invloed kunnen hebben op zakelijke transacties, vooral als een van de activa die bij de transactie worden overgebracht, onroerend goed is.
onder die? Aanhangigmaking.
Wat is een kennisgeving inzake aanhangigheid?
lis-aanhangigheid is Latijn voor “Suit pending”. Het is als een juridische bladwijzer, een schriftelijke kennisgeving in Land records om het grote publiek te adviseren (in het bijzonder iedereen die geïnteresseerd is in het kopen of financieren van een bepaald stuk onroerend goed) dat een rechtszaak is ingediend die de titel of eigendom belang in dat onroerend goed zou kunnen beïnvloeden. Lis pendens kennisgevingen bevatten normaal gesproken een juridische beschrijving van het onroerend goed, namen van de betrokken partijen en andere informatie over de rechtszaak die van invloed is op het onroerend goed.
aanhangigheid vs. Arrest retentions
het is al lang bekend dat een grondige openbare registratie due diligence ook het zoeken naar hangende rechtszaken en vonnissen in het gerechtelijk systeem moet omvatten, en ook het zoeken naar vonnis retentions in lokale jurisdicties waar Kadastrale gegevens worden bijgehouden. Het is hier vooral belangrijk om in gedachten te houden dat rechtszaken vaak worden ingediend bij een county court die totaal geen verband houdt met waar een vonnis retentierecht als gevolg van deze rechtszaken later kan worden vastgelegd. De reden hiervoor is dat pandrechten kunnen worden geregistreerd in elke provincie binnen een staat waar onroerend goed is gelegen, waardoor de heersende partij een methode voor de uitvoering van het vonnis in de gehele staat biedt. Een retentierecht is dan ook een belangrijk instrument dat de heersende partij kan gebruiken om betaald te worden op zijn oordeel.
de mededeling inzake aanhangigheid werkt anders en heeft een andere functie. In de eerste plaats kan het alleen worden geregistreerd in de provincie waar het betwiste onroerend goed zich bevindt, in tegenstelling tot vonnissen pandrechten die kunnen worden geregistreerd in een provincie waar het onroerend goed dat wordt gevraagd om te worden uitgevoerd op kan worden gevestigd. Ten tweede is het niet de bedoeling om een vonnis ten uitvoer te leggen, maar eerder om te dienen als een waarschuwing dat een vonnis betreffende een bepaald stuk onroerend goed kan worden gegeven – dus iedereen die dat eigendom wil kopen of het als een actief in een commerciële transactie wil opnemen, doet dit op eigen risico. Wanneer de pandrechtuitspraken “feiten” zijn over onroerend goed, dienen de aanhangigheidsteksten als “waarschuwingstekens”. Ten derde, niet iedereen zoekt naar lopende rechtszaken als onderdeel van hun transactionele due diligence, dus de aanhangigheid kan de beste manier voor hen om zich bewust te worden dat er een geschil is over een stuk onroerend goed.
Moet Due Diligence-Onderzoek In Openbare Registers Ook Betrekking Hebben Op Aanhangigheid?
elke advocaat is anders, elke deal is anders, en elk deal budget is anders. Lis pendens mededelingen zijn gewoon een van de vele ’tools’ die de wet geeft aan zoekers om hen te helpen de deal goed te krijgen. Het zoeken naar lis pendens kennisgevingen kan een effectief onderdeel zijn van een public record due diligence ’toolkit’, afhankelijk van welke middelen voor u beschikbaar zijn.
bijvoorbeeld, als een zoekende partij er zeker van is dat de due diligence voor openbare dossiers die bij een bepaalde transactie wordt uitgevoerd, een hangende zaak zal opvangen die betrekking heeft op een belangrijk stuk onroerend goed in de transactie, dan hoeven zij zich waarschijnlijk niet veel zorgen te maken over het afzonderlijk zoeken naar aanhangigheids-kennisgevingen.
maar …
als een zoekende partij enige twijfel heeft over hun due diligence-zoekstrategie of, laten we zeggen, de deal-begroting is niet geschikt voor uitgebreide due diligence op provinciaal niveau, kan het zoeken naar aanhangigheid de beste manier zijn om erachter te komen dat er een geschil is over een stuk onroerend goed. In deze situatie zou het verstandig zijn – op zijn minst – te zoeken naar gerechtelijke pandrechten en aanhangigverklaringen in alle provincies waar stukken onroerend goed die belangrijk zijn voor de deal zich bevinden.