Rent control is een speciale reeks wetten die bepaalde steden aannemen. Het omvat over het algemeen huurverhoging limieten en uitzetting beperkingen. In sommige steden moeten huurders onder bepaalde omstandigheden steun krijgen bij de verhuizing en moet rente op de borgstelling worden betaald. Kijk op de lijst.
deze wetten zijn niet van toepassing op andere steden, noch op elke huureenheid in de stad. Een van de meest verkeerd begrepen ideeën door huurders is dat ze onder huurcontrole waren, terwijl ze dat niet waren.
neem niet aan. Vinden. Voor een vereenvoudigde kijk op Los Angeles rent control, kijk hier.Los Angeles, Santa Monica, Beverly Hills en West Hollywood hebben huurcontrole, maar Glendale, Burbank, Torrance, Pasadena, Downey en andere nabijgelegen steden hebben er niets van. Huurders kunnen wonen in plaatsen als Encino, Van Nuys, Northridge, San Pedro, Venetië, en Hollywood, en denken dat ze niet wonen in “Los Angeles.”Echter, Dit zijn allemaal delen van de stad Los Angeles, en niet afzonderlijke steden, helemaal. Dit zijn huur gecontroleerde gebieden. Hier is een kaart om te bepalen of je een Angeleno bent.
daarentegen kunnen mensen die in dit algemene gebied van het land wonen dat we “LA” noemen, in feite in een aparte stad wonen, en ten onrechte geloven dat ze huurcontrole hebben om hen te beschermen. Als u in de omgeving van Los Angeles bent en water en elektriciteit betaalt, controleer dan uw factuur om te zien welke stad het krijgt. Los Angeles heeft ” DWP ” als hun nut.
de verwarring wordt nog vergroot door de vraag welke structuren de controle over de huur hebben. Alleen omdat ze in een huur gecontroleerde stad zijn, vallen ze niet onder de bescherming van die wetten. Bijvoorbeeld, Los Angeles passeerde huurcontrole in 1978 te midden van kreten van de verhuurders dat huurcontrole toekomstige flatbouw zou voorkomen, dus Los Angeles vrijgesteld elke structuur gebouwd na oktober 1978 als een politiek compromis. Nieuwere structuren in Los Angeles zijn helemaal niet onder huurcontrole.
volgens de wet “Costa-Hawkins” kan de verhuurder , wanneer een huurder vrijwillig vertrekt of om de meeste redenen wordt uitgezet, de huurprijs verhogen tot elk bedrag voor de nieuwe huurder, waarvan de huurprijs daarna wordt gebonden aan de huurlimieten . Elke huureenheid gebouwd na 2/1/95, evenals huizen en appartementen, zijn niet onder huurbeperkingen. Zelfs wanneer deze huurbeperkingen niet van toepassing zijn, blijven de uitzettingsbeveiligingen bestaan.
twee nieuwe toevoegingen aan La Rent Control zijn vermeldenswaard. Verordening 175130 verbiedt nu de verhuurder van het veranderen van de voorwaarden van de huur zonder wederzijdse instemming van de huurder. Ordonnance 174501 verbiedt verhuurders van het verhogen van de huurder deel van de huur na het beëindigen van een huurbijstand programma, zoals Sectie 8; de verhuurder kan krijgen uit het programma, maar geeft alle hulp geld als hij dat doet.
een andere uitzondering geldt voor eengezinswoningen: een huurwoning op zichzelf op een perceel is niet onder huurcontrole, maar een duplex-of “twee op een perceel” – woning zou onder huurcontrole staan . Er zijn andere uitsluitingen zoals college slaapzalen, motels, en ziekenhuizen.
steden met huurcontrole bieden call-in nummers waar u kunt achterhalen of het gebied waar u woont huurcontrole heeft en of uw eenheid onder die huurcontrole is geregistreerd. U kunt ze ook mail je een pakket van de huur controle wet, als je houdt van de details.
verhoging van de huurprijs
normaal gesproken kan de huur worden verhoogd met een opzegtermijn van 30 dagen. Echter, als gevolg van de huidige golf van huurverhogingen, met ingang van 1 januari 2001, nieuw herzien Burgerlijk Wetboek sectie 827 vereist een opzegtermijn van 60 dagen als de huurverhoging zal maken dat jaar stijgingen meer dan 10%. Het idee is om huurders de mogelijkheid te geven om zich aan te passen aan het uithollen van huurverhogingen, maar niet om ze te stoppen. De berekening is een beetje vreemd; het hoeft geen grote huurverhoging in één keer te zijn, maar alleen het totaal van de verhogingen over een jaar. Deze nieuwe wet zal vooral van invloed zijn op de dure huurwoningen, die ook de neiging hebben om verhoudingsgewijs veel grotere wandelingen te hebben. Ook heeft het geen invloed op jaarlijkse huurovereenkomsten, maar alleen maand-tot-maand huurovereenkomsten. Deze wet loopt automatisch af in 2006, tenzij de wetgever de termijn verlengt of permanent maakt.
bijvoorbeeld, als u vorig jaar in Januari $500 betaalde en de verhuurder de huur reeds $25 verhoogde in Juli, zou een verhoging van meer dan $25 in januari een opzegtermijn van 60 dagen vereisen, omdat het totaal van de verhogingen voor het jaar meer dan $ 50, 10% van $ 500 zou bedragen. Als de stijging totaal 10% of minder voor het jaar was, alles wat je krijgt is de 30-dagen opzegtermijn. Als de huur van het jaar stijgt al in totaal 10% en de verhuurder wil dan de huur te verhogen met een dollar, het moet worden door 60-dagen van tevoren, om de impact te beperken.
de nieuwe wet voegt ook 5 dagen toe voor verstuurde kennisgevingen van wijziging van de huurvoorwaarden. Een gemailde 30-dagen kennisgeving is van kracht 35 dagen later; een gemailde 60-dagen kennisgeving is van kracht 65 dagen later.
Hoe Kunnen We Huurcontrole Krijgen?
huurcontrole is eigenlijk alleen nodig wanneer de vacature in het gebied onder ongeveer 5% ligt, omdat op dat moment verhuurders zich geen zorgen maken over een vacature door de huur te verhogen of reparaties te verwaarlozen, en je hebt niet veel keuze als je rondkijkt. Bijgevolg is huurcontrole een wet aangenomen door steden waar de huizenmarkt krap is en de huurprijzen stijgen alleen maar omdat verhuurders de controle hebben over een noodzaak van het leven dat schaars is. Huurcontrole is waarschijnlijk geen staatswet, omdat het probleem lokaal is.
er zijn twee manieren om huurbeheersing te krijgen. De makkelijkste maar zwakste is voor uw gemeenteraad om het uit te voeren, zoals Los Angeles deed. De moeilijkste maar sterkste is waar huurders organiseren en de huur controle op de stemming door het krijgen van petitie handtekeningen, zoals Santa Monica deed. Beide vereisen huurder stem invloed, dat een groot aantal huurders zijn geregistreerd om te stemmen, stemmen in de lokale verkiezingen, en alle stemmen samen. Als de gemeenteraad het uitvaardigt, zou het een verordening zijn , maar de Kiezers kunnen er een Handvest wijziging van maken .
je eerste stap zou zijn om naar de gemeenteraadsvergadering te gaan, en tijdens de mondelinge presentatie deel , vertel je hen over het probleem en vraag je of ze overwegen om huurcontrole uit te voeren , of op zijn minst gewoon uitzetting veroorzaken, zoals Glendale heeft gedaan. Je wilt deze steden noemen in je presentatie, omdat hun eerste reflex-reactie is dat “huurcontrole steden vernietigt”, maar dat kunnen ze nauwelijks zeggen over die steden.
ze zeggen wat dan ook in het openbaar, maar u maakt dan een afspraak met hen individueel om te zien waar ze persoonlijk staan en hoe ver ze zouden gaan. Je zou kunnen vinden dat Just Cause uitzetting is niet verwerpelijk, en dat ze zelfs akkoord gaan met het betalen van verhuizing bijstand voor huurders van gebouwen worden gesloopt of gaan door middel van grote rehabilitatie of termiet fumigatie. Vermijd confrontatie met hen. Ze willen niet de verhuurder bijdragen aan hun campagnes te beledigen, maar kunnen sympathiek genoeg om hun politieke teen in het water te zetten. Als je een meerderheid van hen krijgt om iets privé goed te keuren, moet een van hen het idee in publieke discussie introduceren.
als de gemeenteraad iets gaat uitvoeren, willen ze helden zijn om het te doen, zelfs als het een tekort aan huurbeheersing heeft. Terwijl ze zich klaar maken om die stap te nemen, wilt u in contact met de lokale krant om te praten over uw plan om huurders te organiseren voor een betere wettelijke bescherming. Zodra je in het nieuws bent, zullen andere huurders contact met je opnemen, en je kunt een groep vormen die allemaal naar de gemeenteraad kan gaan en versterken wat je hebt gezegd. Dit publiek geschreeuw activeert dan de reactie van de gemeenteraad om actie te ondernemen, en je bent op weg. De groep dankt de gemeenteraad voor hun bezorgdheid en krijgt de publieke reactie daarop te zien. Als het een goede reactie is, worden ze aangemoedigd om meer te doen.
ondertussen moet u andere huurders vinden die zowel gemotiveerd zijn om iets te doen door hun eigen situatie als bereid zijn om wat tijd in te steken om het te doen. Senior groepen, sommige religieuze instellingen, leraren, brandweerlieden, vakbonden, de lokale democratische Club of soortgelijke liberale groep, sommige liberale organisaties, en veel lokale ondernemers, kunnen op verschillende manieren helpen om het woord naar buiten te brengen en u te helpen een politieke groep te vormen. Er zijn veel sprekers, maar weinig doeners, dus je wilt vrijwilligers in project-gebaseerde commissies krijgen, die natuurlijk de sprekers eruit filteren. Hier is een nuttige uitleg voor de nieuwe mensen.
Als u huurcontrole moet krijgen via een petitie, kunt u net zo goed de krachtigste wet hebben, aangezien de verhuurders niet minder zullen vechten als de wet zwak is. Ze vechten Vuil de hele weg, en altijd al. Verkiezingsfraude is hun belangrijkste instrument. Propaganda, valse informatie en misleidende argumenten zijn alles wat je van hen hoort. Ze hebben het geld om miljoenen te kopen in politieke reclame, terwijl je geluk hebt om één mailer naar de kiezers te sturen. Ze zullen beroemdheden en publieke figuren hebben die het publiek vertellen dat huurcontrole misdaad naar je stad zal brengen, het zal veranderen in een sloppenwijk, hun eigendomswaarden zal verlagen, stelen van de verhuurders, voorkomen dat de verhuurders in staat zijn om reparaties te betalen, miljoenen aan belastingkosten zullen oplopen en verhuurders zullen dwingen om al hun huurders uit te zetten. Hier zijn een aantal algemene huur mythen. Geen van deze zijn waar, natuurlijk, maar onbetwistbare kiezers zullen worden overgehaald. Aan jouw kant, heb je publieke controverse, nieuwswaardigheid, talkshows, krantenverhalen, TV-verslaggeving, en zielige verhalen over verhuurder misbruik van kwetsbare huurders. De politieke strijd gaat helemaal niet over de formulering van de wet, maar over emotionele en filosofische kwesties in het algemeen.
de technische formulering van de huurwet vereist dat een advocaat schrijft. Het moet grondwettelijk zijn, niet worden verhinderd door staatswetten, alle mazen in de wet dekken en effectief de soorten bescherming creëren die u wilt. Het moet duidelijk en georganiseerd zijn, zodat het gemakkelijk kan worden gevolgd en jarenlang niet voor de rechter komt. Wanneer het wordt verspreid voor handtekeningen, zijn er specifieke wetten die moeten worden gevolgd met betrekking tot de procedure, formaat, timing, en openbare informatie, en je moet de hulp van een advocaat om ervoor te zorgen dat die dingen worden gedaan. Deze website kan een deel van die hulp bieden, maar als een praktische kwestie, lokaal juridisch advies is noodzakelijk. Om te beginnen, hier is een ontwerp van een huur controle wet die je zou willen circuleren door petitie in uw stad. Het kan tot op zekere hoogte gemakkelijk worden gewijzigd, maar grote veranderingen zouden een herformulering vereisen, omdat er zoveel dingen in met elkaar verbonden zijn.
registratie van kiesgerechtigden is een belangrijk onderdeel van dit proces. Huurders zijn zo gewend om geen inspraak te hebben, niet rekening te houden met hun standpunten, geen macht te hebben om hun leven te veranderen, dat stemmen inconsistent lijkt met hoe ze zichzelf zijn gaan bekijken. Slechts ongeveer 5% van de huurders stemt daadwerkelijk bij lokale verkiezingen. Huurders zijn echt een politiek rechteloze meerderheid. Verhuurders zijn slechts 2% van de bevolking, maar lijken dingen te runnen, omdat ze hun geld en macht benutten. Een opkomst van 10% huurders kan de geschiedenis van de politiek in uw stad veranderen. Politici zouden stoppen met te zeggen dat ze tegen huurcontrole, en beginnen met het uiten van bezorgdheid voor de misbruikte huurders die hun hulp nodig hebben. Het is een nummerspel, om zeker te zijn.
als u echt oprecht wilt handelen, zijn er groepen zoals ACORN die zullen helpen, voor een percentage van uw donaties. Er kan al een huurder groep gevormd in uw stad, die de lokale verslaggevers of stad Klerk zou kunnen weten over, en u kunt zich bij hen aansluiten. Je bent niet de enige die zo denkt.