Cam Reconciliation i opłaty CAM: jak nimi zarządzać

jednym z najbardziej skomplikowanych sekcji w leasingu nieruchomości komercyjnych są wspólne utrzymanie powierzchni (cam) opłaty i Cam uzgadniania. Krótko mówiąc, utrzymanie wspólnych obszarów nieruchomości kosztuje utrzymanie. Ich utrzymanie jest niezbędne dla najemców, którzy zajmują powierzchnię i ich klientów. Pod koniec każdego roku opłaty CAM są zazwyczaj uzgadniane przez właściciela i przekazywane najemcy.

przyjrzyjmy się bliżej, czym są kamery. Wyjaśnimy, w jaki sposób są one obliczane i zarządzane. I, kto jest odpowiedzialny za koszty.

jakie są opłaty za utrzymanie obszaru wspólnego (CAM)?

opłaty CAM są kosztami utrzymania wspólnych powierzchni nieruchomości. Są one wypłacane przez najemców wynajmującym, aby pomóc pokryć koszty związane z tymi kosztami operacyjnymi, a także wszelkie koszty ogólne.

najemcy i właściciele mają różne punkty widzenia, jeśli chodzi o to, co powinno być zawarte w części cam najmu. W przypadku wynajmującego wydatki cam oznaczają wszelkie wydatki poniesione przez Wynajmującego w celu konserwacji, naprawy, obsługi, zarządzania i ubezpieczenia nieruchomości komercyjnej. Ale najemcy postrzegają te opłaty za utrzymanie wspólnych powierzchni w szerszym znaczeniu jako utrzymanie wspólnych przestrzeni używanych przez wszystkich najemców, takich jak korytarze, parkingi, łazienki publiczne i ochrona budynku.

co jest wliczone w cenę CAM?

opłaty CAM zależą od rodzaju nieruchomości (handlowej, handlowej, biurowej, przemysłowej itp.), najemca, rodzaj najmu (brutto, modyfikowany lub netto) i inne. Oto kilka przykładów typowych kosztów operacyjnych, które właściciel może ponieść i oznaczyć jako wspólną opłatę za utrzymanie powierzchni i rachunek najemcy:

• Naprawa i konserwacja parkingów
• odśnieżanie
• wywóz śmieci
• Architektura krajobrazu
• Usługi sprzątania
• usługi zwalczania szkodników
• Ochrona
• ubezpieczenia
• podatki od nieruchomości
• center signage
• Media ogólnodostępne
• konserwacja HVAC
• opłaty administracyjne właściciela
• opłaty za zarządzanie i
• naprawa i konserwacja dachu

lista obejmuje wiele różnych obszarów w obrębie nieruchomości, a w zależności od przestrzeni, może miej więcej miejsc CAM, takich jak windy, oświetlenie zewnętrzne, system nawadniania, mycie okien, Doki załadunkowe lub obszary dostawy, chodniki i podjazdy, remonty i inne potencjalne opłaty za utrzymanie obszaru wspólnego.

opłaty CAM mogą być trudne do zidentyfikowania, dlatego ważne jest, aby upewnić się, że wszystkie zapisy są odpowiednio udokumentowane i utrzymywane oraz dokładne wydatki zawarte w umowie najmu.

Jak obliczyć opłaty za Kamery?

na początku roku wynajmujący przeznaczy wydatki CAM na całą nieruchomość, a następnie podzieli kwotę, w oparciu o proporcjonalny udział najemcy, między najemców w budynku. Twój procent opłat za CAM lub proporcjonalny udział, który jest zwykle zdefiniowany w umowie najmu, zostanie obliczony przez podzielenie powierzchni kwadratowej przez powierzchnię najmu brutto budynku. Suma zostanie uwzględniona w miesięcznych kosztach operacyjnych, dzięki czemu można ją płacić przez cały rok.

pod koniec roku właściciel pogodzi rzeczywiste opłaty CAM z budżetowym kosztem CAM i dostarczy Ci Oświadczenie o uzgodnieniu CAM. Oświadczenie poinformuje cię, czy zapłaciłeś za mało lub nadpłacono, a otrzymasz kredyt lub będziesz winien różnicę.

za potrójną dzierżawę netto właściciela nieruchomości, o której omówimy w dalszej części tego artykułu, najemca płaci za 100 procent tych opłat, zgodnie z umową najmu. Przez większość czasu najemcami NNN są krajowe franczyzy, takie jak Walmart, CVS, Walgreens, Starbucks i Family Dollar.

czy można negocjować opłaty CAM?

krótko mówiąc, tak. Ale jest kilka rzeczy do rozważenia. Ładunki CAM są zwykle podzielone na dwie kategorie-kontrolowane i niekontrolowane.

• kontrolowane wydatki to prawie wszystko inne wymienione w poprzedniej sekcji.

dobra wiadomość jest taka, że wiele wydatków na kamery można negocjować w zależności od tego, jak sprawnie zarządzana jest nieruchomość. Jednak podatek od nieruchomości i koszty ubezpieczenia nie podlegają negocjacjom i należą do kategorii niekontrolowanych.

rodzaje leasingu opłat CAM

istnieje kilka rodzajów leasingu, które mogą dyktować, w jaki sposób opłaty CAM są zapisywane w leasingu. Oto niektóre z typowych rodzajów najmu oraz sposób alokacji kosztów operacyjnych i CAM:

najem brutto: w leasingu brutto właściciel nieruchomości jest odpowiedzialny finansowo za budynek i pokrywa wszystkie wydatki związane z jego eksploatacją (w tym podatki, ubezpieczenie i konserwację). Aby pomóc odzyskać część tych kosztów, właściciel nieruchomości gromadzi je w miesięcznej kwocie czynszu, którą najemca płaci za użytkowanie budynku. Właściciel nieruchomości pokrywa wszystkie koszty związane z budynkiem w zamian za miesięczną, all inclusive kwotę czynszu.

zmodyfikowana umowa najmu brutto: w zmodyfikowanej umowie najmu brutto najemca jest odpowiedzialny za niektóre (ale nie wszystkie) koszty operacyjne nieruchomości, ale nadal może je płacić w ramach jednej miesięcznej kwoty czynszu.

dzierżawa netto lub dzierżawa NNN: W przypadku potrójnej umowy najmu netto najemca absorbuje wszystkie koszty operacyjne i koszty nieruchomości na własny biznes oprócz miesięcznych opłat czynszowych, takich jak podatki od nieruchomości, składka ubezpieczeniowa, konserwacja, naprawy i utrzymanie

dlaczego ważne jest zrozumienie opłat CAM

niestety, nie ma powszechnej zgody na to, co dokładnie mogą obejmować opłaty CAM. Koszty powierzchni wspólnej zawarte w sekcji opłat CAM leasingu mogą się różnić w zależności od Rynku i od jednego właściciela do drugiego.

jeśli chcesz obniżyć koszty eksploatacji nieruchomości, którą obecnie posiadasz lub zarządzasz, oto kilka strategii:

• zbadaj inne budynki w okolicy i zobacz, jak porównywalne są ich opłaty CAM do rynku
• zapytaj poprzedniego właściciela o historię CAM
• Negocjuj warunki klauzul CAM w swoich umowach najmu

zrozumienie opłat CAM jest jedną z najtrudniejszych części negocjowania umowy najmu. Opłaty CAM mają istotny wpływ na NOI nieruchomości oraz kwotę, jaką najemca zapłaci za zajmowanie powierzchni.

co to jest CAM?

uzgadnianie Cam to proces uzgadniania rzeczywistej kwoty wydanej w ciągu roku kalendarzowego dla CAM w porównaniu z kwotą budżetową ustaloną na początku roku. To jest następnie pogodzić się z tym, co najemca przyczynił się do CAM przez cały rok.

dlaczego ważne jest korzystanie z odpowiedniego oprogramowania do zarządzania nieruchomościami

jak omówiliśmy wcześniej w tym artykule, prawidłowe prowadzenie dokumentacji i księgowość jest ważnym aspektem procesu pojednania CAM. Odpowiednie oprogramowanie do zarządzania nieruchomościami, zaprojektowane specjalnie dla nieruchomości komercyjnych, pomoże Ci skonfigurować budżet na początku roku i pogodzić CAM pod koniec roku z najemcami. Najemcy zazwyczaj proszą o kopie zapasowe lub szczegółowe raporty przed zwrotem wszelkich opłat związanych z pojednaniem CAM. Oprogramowanie do zarządzania nieruchomościami, takie jak UnitConnect, pomaga właścicielom lub zarządcom nieruchomości komercyjnych z łatwością przejść przez pojednanie CAM. UnitConnect zapewnia wszystkie narzędzia do prawidłowego prowadzenia dokumentacji i raportowania, aby przejść przez uzgadnianie CAM W ciągu kilku minut.