jako profesjonalni inwestorzy nieruchomości komercyjnych możemy analizować i porównywać potencjalne przepływy pieniężne dziesiątek nieruchomości komercyjnych przed podjęciem decyzji o ich nabyciu. Ale łatwiej powiedzieć niż zrobić. Wszystkie nieruchomości są nieco inne, co oznacza, że mają różne rozmiary, lokalizacje, najemców i warunki, więc może być trudno przeprowadzić prawdziwe porównanie „jabłka do jabłka”. Jednak jednym ze sposobów, w jaki możemy porównać opcje inwestycyjne, jest użycie metryki znanej jako „cap Rate”.”
co to jest stopa kapitalizacji?
stopa kapitalizacji nieruchomości lub „stopa kapitalizacji” jest miarą rocznej stopy zwrotu przy założeniu zakupu gotówkowego. Jako takie, może być dobrym wskaźnikiem do porównania potencjalnych właściwości inwestycyjnych. Formuła cap Rate wynosi:
we wzorze dochód operacyjny netto jest obliczany jako roczny dochód brutto nieruchomości pomniejszony o jej koszty operacyjne, a cena zakupu jest kwotą określoną w umowie sprzedaży. Jeśli wartość ta nie jest dostępna, można ją zastąpić szacunkową bieżącą wartością rynkową nieruchomości lub wyceną określoną w wycenie.
wynik obliczenia stopy kapitalizacji mówi inwestorowi wiele o ryzyku i potencjalnym zwrocie nieruchomości. Im wyższa stopa ograniczenia, tym wyższy potencjalny zwrot. Im niższa stopa ograniczenia, tym niższy potencjalny zwrot, ponieważ nieruchomość jest postrzegana jako o niższym ryzyku.
Załóżmy na przykład, że inwestor rozważał zakup następujących dwóch nieruchomości:
porównując te dwa potencjalne zakupy, Property 2 jest droższy, ponieważ inwestor musi zapłacić więcej za niższy zwrot. Niekoniecznie oznacza to, że jest to opcja gorsza, ale jest ważne dla inwestorów, aby zrozumieć, dlaczego stopa kapitalizacji jest niższa.
Co Napędza Stawki Cap?
stopa kapitalizacji nieruchomości zależy od wielu różnych czynników, wszystkie związane z postrzeganym ryzykiem stabilności generowanego strumienia dochodów:
- czas trwania najmu: wynajem nieruchomości z długoterminowymi umowami leasingowymi zwykle wiąże się z niższymi stawkami kapitalizacji (wyższe ceny) niż te z krótkoterminowymi umowami leasingowymi. Dzieje się tak dlatego, że istnieje ryzyko, że najemca może podjąć decyzję o nieodnowieniu umowy najmu i/lub stawka wynajmu za odnowienie może być niższa niż obecna. W obu przypadkach istnieje szansa, że strumień dochodów może zostać zmniejszony.
- Kredyt Lokatorski: Nieruchomości z najemcami, którzy są silni finansowo (CVs, Dollar General, Walgreens) mają tendencję do niższych stóp kapitalizacji (wyższe ceny) niż te z najemcami, których kondycja finansowa jest słaba lub nieznana. Dzieje się tak dlatego, że istnieje zwiększone ryzyko, że najemca może nie wywiązać się z płatności leasingowych, co zmniejszyłoby strumień dochodów nieruchomości.
- lokalizacja: nieruchomości o dużym natężeniu ruchu mają zwykle niższe stawki ograniczenia (wyższe ceny) niż te o małym natężeniu ruchu. Wynika to z faktu, że silniejsze lokalizacje przyciągają silniejszych najemców, co zmniejsza ryzyko niewykonania zobowiązań przez najemcę i zwiększa stabilność strumienia dochodów nieruchomości. Na przykład dobrze zlokalizowana nieruchomość w Nowym Jorku lub San Francisco prawdopodobnie będzie miała wyższą cenę sprzedaży (niższą stopę ograniczenia) niż podobna nieruchomość w Tulsa lub Omaha.
- koszt wymiany: koszt wymiany nieruchomości to koszt, który zostanie poniesiony na odbudowę nieruchomości od podstaw i wydzierżawienie jej do pełnego wykorzystania. Nieruchomości, które sprzedają się po kosztach odtworzenia lub poniżej kosztów odtworzenia, zwykle charakteryzują się niższymi stawkami ograniczenia (wyższymi cenami) niż te, które sprzedają powyżej kosztów odtworzenia, ponieważ istnieje mniejsze ryzyko, że nowy inwestor zbuduje porównywalną nieruchomość od podstaw i wydzierżawi ją po podobnych stawkach.
- Typ właściwości: różne typy właściwości mają tendencję do kontrolowania różnych wartości granicznych. Na przykład budynki mieszkalne wielorodzinne klasy A mają tendencję do obniżania pułapów, ponieważ są ogólnie uważane za mniej ryzykowne niż budynki biurowe, które mogą wymagać wyższego pułapu.
- Oczekiwane Zwroty: Oczekiwany zwrot nieruchomości to zwrot, którego inwestor spodziewałby się w przypadku jej zakupu. Jeśli nieruchomość jest postrzegana jako bardziej ryzykowna, inwestor zażąda wyższego zwrotu. Jeśli nieruchomość jest postrzegana jako o niższym ryzyku, inwestor może wymagać niższego zwrotu z inwestycji. Nieruchomości o wyższych oczekiwanych zwrotach, co oznacza wyższe postrzegane ryzyko, mają tendencję do sprzedaży po wyższych stopach kapitalizacji (niższych cenach) niż te o mniejszym postrzeganym ryzyku.
ponadto oczekiwania dotyczące zwrotu mogą ulec zmianie w stosunku do alternatyw inwestycyjnych. Na przykład stopa procentowa oferowana przez 10-letnią obligację Skarbową jest powszechnie określana jako „stopa wolna od ryzyka”, co oznacza, że jest ona tak bliska, jak inwestor może uzyskać wolny od ryzyka zwrot z inwestycji. Tak więc stawki WPR mogą się zmieniać w stosunku do stopy wolnej od ryzyka. Jeśli inwestor może zarobić 5% na 10-letniej obligacji Skarbowej, z pewnością zażądałby wyższej stawki za dodatkowe ryzyko związane z aktywem nieruchomości komercyjnych.
więc, co to jest dobry wskaźnik Cap?
krótka odpowiedź brzmi, to zależy. Nie ma stopy ograniczenia, która jest lepsza niż inne, ponieważ wszystkie one są w stosunku do postrzeganego ryzyka związanego z nabyciem składnika aktywów. Na przykład na jakość stopy kapitalizacji wpływają: indywidualna strategia inwestycyjna, tolerancja ryzyka każdego inwestora, klasa aktywów (biurowa, wielorodzinna, przemysłowa, detaliczna) i oczekiwany zwrot z inwestycji. Na przykład, jeśli jeden inwestor ma wymóg 10% rocznego zwrotu, prawdopodobnie nie byłby zadowolony z 8% stopy procentowej. Ale inny inwestor z wymogiem 6% rocznego zwrotu byłby prawdopodobnie w porządku z 8% stopą ograniczenia.
jednak średnie rynkowe stopy kapitalizacji dla aktywów nieruchomości komercyjnych wahają się od ~4% dla najwyższej jakości, najlepiej zlokalizowanych nieruchomości do 12% dla nieruchomości, które mogą mieć pewne problemy fizyczne, finansowe, lokalizacyjne lub operacyjne.
Chcesz Dowiedzieć Się Więcej?
First National Realty Partners jest jedną z wiodących firm inwestycyjnych na rynku nieruchomości komercyjnych typu private equity. Koncentrując się na znalezieniu światowej klasy, wielu dzierżawionych aktywów znacznie poniżej wewnętrznej wartości, staramy się zapewnić naszym inwestorom lepsze długoterminowe zwroty dostosowane do ryzyka, jednocześnie tworząc silne aktywa ekonomiczne dla społeczności, w które inwestujemy.
oceniając własne oferty, inwestujemy znaczną ilość czasu i zasobów w analizę stopy kapitalizacji nieruchomości w stosunku do innych opcji. Uważamy to za integralną część naszego procesu due diligence przed zakupem i czynnik naszego sukcesu. Jeśli chcesz dowiedzieć się więcej o naszych możliwościach inwestycyjnych, skontaktuj się z nami pod numerem (800) 605-4966 lub [email protected] więcej informacji.