One of the most complicated sections in commercial real estate leases are common area maintenance (CAM) charges and CAM Reconciliation. Em suma, manter áreas comuns de uma propriedade custa dinheiro para manter. Sua manutenção é essencial para os inquilinos que ocupam o espaço e seus clientes. No final de cada ano, as taxas CAM são normalmente reconciliadas pelo proprietário e passadas para o inquilino.Vamos ver mais de perto quais são as cargas da CAM. Explicaremos como são calculados e geridos. E, quem é responsável pelos custos.
quais são as taxas de manutenção da área comum (CAM)?
CAM taxas são os custos de manutenção de áreas comuns da propriedade. Eles são pagos pelos inquilinos para ajudar a cobrir os custos associados a essas despesas operacionais, bem como quaisquer despesas gerais.
os inquilinos e proprietários têm pontos de vista diferentes quando se trata do que deve ser incluído na secção CAM de um contrato de arrendamento. Para os proprietários, as despesas da CAM são todas e quaisquer despesas incorridas pelo proprietário para manter, reparar, operar e gerir e assegurar a propriedade comercial. Mas os inquilinos vêem estas taxas de manutenção da área comum em um sentido mais amplo como a manutenção de espaços comuns utilizados por todos os inquilinos, tais como corredores, parques de estacionamento, casas de banho públicas e segurança do edifício.
o que está incluído nas taxas de CAM?
as taxas CAM dependem do tipo de propriedade (varejo, Comércio, Escritório, industrial, etc.), arrendatário, tipo de arrendamento (bruto, modificado ou líquido), e muito mais. Aqui estão alguns exemplos de despesas operacionais típicas que um proprietário pode incorrer e rotular como uma taxa de manutenção da área comum e faturar o inquilino para:
- Reparação e manutenção de parques de estacionamento
- remoção de Neve
- remoção de Lixo
- Paisagismo
- serviços de Limpeza
- serviços de controlo de Pragas
- Segurança
- Seguro
- impostos imobiliários
- Centro de sinalização
- área Comum utilitários
- manutenção de HVAC
- Senhorio taxas administrativas
- Taxas de administração, e
- Reparação e manutenção de telhado
A lista cobre uma grande variedade de áreas dentro da propriedade, e, dependendo do espaço, poderia ter mais locais de CAM, tais como elevadores, iluminação ao ar livre, sistema de irrigação, lavagem de janelas, Cais de carga ou áreas de entrega, calçadas e entrada, renovações e outras potenciais cargas de manutenção da área comum.As taxas da CAM podem ser difíceis de identificar, por isso é importante assegurar que todos os registos sejam documentados e mantidos correctamente e que as despesas exactas sejam incluídas no contrato de arrendamento.Como calcular as taxas da CAM?
No início do ano, o proprietário vai orçamento CAM despesas por toda a propriedade e, em seguida, divida o montante, com base no inquilino pro-rata, entre os inquilinos do edifício. A sua percentagem de taxas de CAM ou de quota proporcional, que é normalmente definida no contrato de arrendamento, será calculada dividindo a sua área quadrada pela área bruta de locação do edifício. O total será figurado em sua despesa operacional mensal para que possa ser pago durante todo o ano.
no final do ano, o senhorio reconciliará as taxas reais da CAM com o custo orçamentado da CAM e fornecer-lhe-á uma declaração de Reconciliação da CAM. A declaração irá informá-lo se você tiver pago mal ou pago mal, e você vai receber um crédito ou você vai dever a diferença.
para um proprietário de propriedade triple net lease, que discutiremos mais tarde neste artigo, o inquilino paga 100 por cento dessas taxas, como indicado no contrato de arrendamento. Na maioria das vezes, os inquilinos da NNN são franquias nacionais como Walmart, CVS, Walgreens, Starbucks e Family Dollar.As taxas da CAM podem ser negociadas? Em resumo, sim. Mas há algumas coisas a considerar. As taxas de CAM são geralmente divididas em duas categorias – controláveis e incontroláveis.
- despesas incontroláveis incluem coisas como Utilitários, impostos e seguros.
- as despesas controláveis são praticamente tudo o resto listado na secção anterior.
a boa notícia é que muitas despesas de CAM controláveis são negociáveis, dependendo da eficiência da Gestão da propriedade. No entanto, o imposto predial e os custos de seguro não são negociáveis e estão incluídos na categoria incontrolável.
tipos de locações para taxas CAM
existem vários tipos de Locação que podem ditar como as taxas CAM são escritas no contrato. Aqui estão alguns dos tipos de Locação comum e como os custos operacionais e CAM são alocados:
locação bruta: em uma locação bruta, o proprietário da propriedade é financeiramente responsável pelo edifício, e cobre todas as despesas associadas com a sua operação (incluindo impostos, seguros e manutenção). Para ajudar a recuperar alguns destes custos, o proprietário da propriedade constrói-os no montante de renda mensal que um inquilino paga pelo uso do edifício. O proprietário da propriedade paga todas as despesas associadas com o edifício, em troca de uma renda mensal, tudo incluído.
locação bruta modificada: numa locação bruta modificada, o inquilino é responsável por algumas (mas não todas) das despesas de exploração da propriedade, mas eles ainda podem pagá-las como parte de um montante de renda mensal.
locação líquida ou locação NNN: Em uma rede tripla de locação, o inquilino absorve todas as despesas operacionais e de propriedade de custos em seus próprios negócios, além de aluguel mensal de pagamentos, tais como impostos sobre a propriedade, prêmio de seguro, manutenção, reparos e manutenção
Por que É Importante Compreender CAM Encargos
Infelizmente, não há um acordo generalizado sobre o que exatamente CAM encargos podem incluir. E, os custos de área comum incluídos na seção cam taxas de um contrato de Locação podem variar de mercado para mercado e de um proprietário para outro.
Se você gostaria de reduzir os custos operacionais de uma propriedade no momento, você possui ou gerir, aqui estão algumas estratégias:
- Pesquisa de outros edifícios na área e ver como comparáveis sua CAM encargos são para o mercado
- Perguntar o anterior proprietário de um CAM história
- Negociar os termos do CAM cláusulas em sua concessões
Compreensão CAM encargos é uma das partes mais difíceis de negociar um contrato de arrendamento. As taxas da CAM têm um impacto significativo no NOI da propriedade e o montante que o inquilino pagará para ocupar o espaço.O que é reconciliação CAM?
Cam reconciliação é o processo de conciliação entre o montante real gasto durante o ano civil para CAM e o montante orçamentado que foi fixado no início do ano. Isso é então conciliado com o que o inquilino contribuiu para CAM durante todo o ano.
Why its important to use the right Property Management Software
As we discussed earlier in this article, proper record keeping and accounting is an important aspect of the CAM Reconciliation Process. O software direito de gestão de imóveis, especificamente concebido para Imóveis Comerciais irá ajudá-lo a obter o seu orçamento estabelecido no início do ano e reconciliar CAM no final do ano com os seus inquilinos. Os inquilinos normalmente pedem reforços ou relatórios detalhados antes do reembolso de quaisquer taxas de reconciliação de CAM. Software de gestão de propriedades como UnitConnect, ajuda proprietários comerciais ou gerentes a passar pela reconciliação CAM com facilidade. O UnitConnect fornece todas as ferramentas para a manutenção de registros e relatórios adequados para levá-lo através da Reconciliação CAM em minutos.