Como Evitar a Depreciação Recuperar Imposto sobre a Propriedade de Aluguel

Se você é como alguns de aluguer de proprietários de imóveis, você nunca tinha ouvido falar do termo de depreciação recaptura ou até mesmo entender a lógica por trás dele até o primeiro aluguel sobe para venda. Ao possuir uma propriedade de aluguer oferece-lhe o benefício do fluxo de caixa estável potencial, você pode não saber da Gama de impostos que você está sujeito quando você decidir vender a sua propriedade.

neste artigo, você vai aprender mais sobre depreciação, depreciação recaptura, e como evitar depreciação recapturar imposto sobre a recaptura após a venda de sua propriedade de aluguel.

compreender a depreciação

a IRS define a depreciação como uma despesa de capital que é o mecanismo para recuperar os seus custos em uma propriedade produtora de renda, e deve ser tomada sobre a vida esperada da propriedade. Ele permite que você deduza o custo de comprar e melhorar uma propriedade ao longo de sua vida útil.

quando você compra um imóvel de aluguel residencial, o IRS permite que você faça uma dedução fiscal com base na depreciação potencial no valor da casa durante 27,5 anos. Você pode tirar essas deduções assim que você colocar a propriedade de aluguel em serviço. A maioria das propriedades residenciais são depreciadas à taxa de 3,636% da sua base de custo anual.

Usando um simples estudo de caso, vamos dizer que você comprou um fourplex propriedade em 1º de janeiro de us $300.000.

o cálculo da depreciação parece ser o seguinte::

1. a base de Custo (Preço de compra) deduzida pelo valor do terreno será igual ao valor do edifício.
2. o valor do edifício dividido por 27,5 dar-lhe-á a sua dedução anual de depreciação.

Supondo que o valor do lote no qual o fourplex fica é de r $75.000, o cálculo teria esta aparência:

1. $300,000 deduzido por us $75.000 igual a us $225.000 para a construção de valor
2. us$225.000 dividido por 27,5 anos é igual a $8,182 aproximadamente.

o seu montante anual de dedução de depreciação permitido é de $ 8,182 . No entanto, quando você vender a propriedade de aluguel para um ganho, o IRS terá de obter algumas dessas deduções de depreciação ou ganhos de volta. Isto é conhecido como recuperação de depreciação. Abaixo está tudo o que você precisa saber sobre a depreciação da propriedade de aluguel recapturar.

Qual é a depreciação recaptura na propriedade de aluguel?

com a maioria dos proprietários deduzindo depreciação ao longo da vida útil de sua propriedade, o IRS introduziu a recaptura de depreciação ou a seção 1250 do IRC. Quando você tira essas deduções em nome da depreciação, as deduções são consideradas como um ganho, uma vez que reduz a sua base de custo e rendimento tributável.

assim, quando você vende a propriedade para um ganho, o IRS requer que você pague de volta um certo por cento da dedução de depreciação que você coletou durante o período em que a propriedade estava em serviço. Um exemplo rápido de calcular a recuperação de depreciação na venda de uma propriedade de aluguel com base em nosso estudo de caso.

1. você comprou um fourplex por $ 300,000, mas uma vez que você precisa excluir o custo do terreno, isso lhe deixa com um valor de construção de $225,000.
2. você tira uma depreciação de US $ 8,182 cada ano, por 11 anos. A depreciação total deduzida é de $ 90.002.
3. sua base de custo ajustado para o fourplex é agora $134,998 (para obter a base de custo ajustado, você simplesmente deduzir a depreciação total do valor do edifício)
4. onze anos abaixo da linha, você decide vender a propriedade por $500,000, e seu ganho realizado é $365,002.
5. uma vez que você realizou um ganho na venda do fourplex, o IRS vai exigir que você pague até 25% sobre a parte dos ganhos ligados a suas deduções de depreciação total. Então, se a sua taxa de renda normal é limitada a 25%, então seria ($90.002*.25) que é igual a uma depreciação recaptura de US $ 22,500
6. a parte restante dos ganhos realizados será tributada à taxa de imposto sobre mais-valias de longo prazo pelo IRS. Se a sua taxa de imposto sobre mais-valias for a mais elevada (ou seja, 20%), Então o seu imposto sobre mais-valias será ($275.000*.20) que equivale a um imposto sobre mais-valias de US $55.000.

Então, sobre a venda do fourplex, você vai estar olhando $77,500 em impostos. Ao preencher o seu imposto, você vai precisar relatar a sua depreciação recaptura no Formulário IRS 4797. Por favor, contacte um consultor fiscal profissional para a assistência com a sua situação específica.

Como Evitar a Depreciação Recuperar Imposto sobre a Propriedade de Aluguel

Enquanto a depreciação recaptura é exigido pela receita federal, com a venda de um imóvel para locação ou quando a propriedade de custo foi totalmente recuperado, existem várias formas legais você pode vender o seu depreciado de aluguel de propriedade sem ter que lidar com imposto de penalidades.

vender a propriedade para uma perda para evitar a depreciação imposto de recaptura

esta é uma das formas fáceis, mas difíceis de evitar depreciação imposto de recaptura após a venda de sua propriedade de aluguel. Você não é obrigado pelo IRS a pagar para depreciação recapturar imposto se você vendeu sua casa para uma perda.

Por exemplo, se você realizou o fourplex por 11 anos com um total de dedução de depreciação de $90,002 ao longo do período, mas decide vender a propriedade por us $100.000, devido a um colapso do mercado. Neste cenário, Você não terá que pagar pela recuperação da depreciação em vez disso, você teria que relatar uma perda de US $34,998 (custo ajustado menos preço de venda).

se fosse proprietário da propriedade de aluguer ou fourplex no nosso exemplo por mais de um ano, seria capaz de registar esta perda na categoria de perdas da secção 1231. Isso significa que você pode usar a perda para reduzir a sua responsabilidade fiscal durante os seus atuais ou últimos dois anos de renda tributável. Normalmente, quando você vende uma propriedade real e você tem um ganho, o IRS espera que você pague impostos sobre o ganho realizado. No entanto, a secção 1031 do IRC permite-lhe adiar o pagamento dos impostos sobre o ganho de capital e recapturar a depreciação se estruturar a sua transacção como parte de um tipo semelhante ou 1031 câmbio. Então, o que é uma troca de tipo 1031 ou similar? Uma bolsa de 1031 lhe permite adiar o pagamento de impostos sobre ganhos de capital ou amortizações recapturar impostos se você reinvestir o produto da venda de sua propriedade real para a compra de um imóvel de substituição, ao aderir às diretrizes do IRS. Seguindo o nosso exemplo fourplex anterior;

Se você estudar a tabela de perto, você perceber que o projeto de lei fiscal para o investor seria de US $ 77.500 e a parte atribuída à depreciação recaptura foi um pouco acima de US $ 22.000. Felizmente, a seção de câmbio 1031 mostrou que o investidor foi capaz de adiar o pagamento da recuperação de depreciação ou mesmo ganhos de capital.

assim, se o seu objetivo é evitar o pagamento de depreciação recaptura através do uso de 1031 troca, você pode conseguir isso reinvestindo o produto da venda de sua propriedade de aluguel em outra propriedade de aluguel continuamente. Ao fazer isso, você pode adiar o pagamento de amortizações recapturar impostos até a sua morte e seus filhos podem ser capazes de vender a propriedade livre de impostos.

Pensamentos finais sobre como você pode evitar amortizações imposto recaptura sobre a propriedade de aluguel

mesmo que o processo de troca de 1031 ou depreciação recaptura pode parecer simples em papel, envolve uma série de regras e não passos tão simples. Lembre-se que os exemplos utilizados neste artigo são excessivamente simplificados. Além disso, as leis de impostos sobre imóveis para arrendamento são complexas e sujeitas a modificações constantes. Antes de iniciar o processo de venda da sua propriedade de aluguer ou decidir evitar o pagamento do imposto de recaptura de depreciação, por favor contacte um contabilista qualificado para discutir a sua situação.