por Benjamin Weinstock, Esq.
a reacção intuitiva da maioria dos empresários e dos seus advogados consiste em afastar-se da mera menção de uma garantia. Outros dizem que um fiador é ” um tolo com uma caneta.”No entanto, as garantias continuam a ser um componente significativo das transações de locação comercial, e a “boa garantia Guy” é onipresente entre eles. Uma compreensão das consequências e questões relevantes para esta forma de garantia é extremamente importante, pois apresenta muitas oportunidades para erros dispendiosos.
as garantias geralmente caem em três grandes categorias epônimas-pagamento, desempenho e coleta. As formas mais comumente usadas são as garantias de pagamento e desempenho. Devido às suas limitações, uma garantia de coleção é indesejável e raramente utilizada.
as garantias de pagamento e de desempenho são ainda classificadas em” garantias completas “ou”garantias limitadas”. A garantia do bom rapaz não é uma nova espécie de garantia. Pelo contrário, é quase sempre uma “garantia de pagamento limitada” e, portanto, é regida pelas regras de construção e execução que são aplicáveis a outras formas de garantias de pagamento limitadas. Alguns dos seus problemas únicos, tanto do ponto de vista do proprietário como do inquilino, são o foco deste artigo.
a garantia good guy começou como um meio para proteger os proprietários da situação indesejada de ter um inquilino não-pagante na posse das instalações, o que frequentemente ocorre em casos de falência. Os latifundiários descobriram que, quando um inquilino pediu proteção contra a falência, o inquilino estava praticamente imune ao processo e não podia ser despejado. Mesmo os inquilinos não falidos poderiam manipular o processo judicial em processos sumários para alcançar longos atrasos antes de serem despejados. Meses de atraso dispendioso frustraram os proprietários. Não tiveram qualquer recurso prático. Este problema levou à criação da garantia good guy, que, no seu início, apenas desde que enquanto o inquilino permanecesse na posse, o fiador era responsável pela renda.
a limitação crucial de uma garantia de boa pessoa é que a responsabilidade do fiador deixa de se acumular quando o inquilino desocupa as instalações e entrega a posse ao senhorio. Nomeadamente, uma vez que o locatário tenha abandonado as instalações, o fiador não tem qualquer responsabilidade pela renda resultante do restante período de Locação inicial. Uma vez que um fiador é geralmente Unido em interesse financeiro com o inquilino, isso dá ao inquilino uma compulsão econômica saudável para ser um bom homem e não continuar na posse depois de ter parado de pagar renda. Em comparação com uma garantia completa, uma garantia “boa pessoa” é relativamente fácil de obter. Afinal, como pode um futuro inquilino e garante recusar-se a ser “bons”? Atrever-se-iam a dizer a um senhorio durante o período de corte (negociações de arrendamento) que pretendem permanecer na posse sem pagar renda?
termo mínimo e custos de construção
do ponto de vista do senhorio, uma garantia de bom homem não vai suficientemente longe. Considere o impacto sobre um proprietário que investiu uma quantia significativa na construção do espaço para o inquilino e pagou uma comissão de corretagem, apenas para que o inquilino falhe antes de tomar posse, ou logo depois. Uma garantia de bom tipo que cobre apenas o pagamento da renda enquanto o inquilino está em ocupação não oferece nenhuma recompensa para as despesas de leasing adiantadas do senhorio. Para superar isso, uma garantia de bom sujeito deve, se possível, prever que o fiador ou o inquilino irá pagar renda por um período pré-determinado de tempo suficiente para permitir que o proprietário para recuperar o seu investimento inicial. Em alternativa, o good guy guaranty poderia prever um passivo de rescisão liquidado para cobrir estes itens, que irá diminuir ao longo do tempo durante o período do contrato de arrendamento.
perdas de vagas
da mesma forma, a garantia básica do bom homem não oferece proteção para as perdas que um senhorio sofrerá durante o período de vacância que se segue à rendição de posse de um inquilino em falta, enquanto o senhorio procura um inquilino substituto, constrói o espaço e paga mais comissões de corretagem. A solução é óbvia. A garantia good guy também deve exigir um período de pré-aviso antes que o inquilino pode se render e desocupar. A título subsidiário, o arrendamento e a garantia devem exigir ao locatário e ao fiador o pagamento de uma quantia liquidada no momento da entrega para cobrir esses custos.
aluguer gratuito e exercícios
para induzir os inquilinos a assinar contratos de arrendamento, muitos proprietários oferecem uma concessão de renda no início do período de locação, ou eles repartem a concessão ao longo de um período de anos. Em ambos os casos, os proprietários calculam o valor da renda gratuita como uma despesa que deve amortizar ao longo do prazo do arrendamento. Em outras palavras, o senhorio espera receber toda a renda reservada sob a duração total do contrato de arrendamento para pagar a concessão. Algumas locações cuidadosamente elaboradas incluem uma disposição que permite ao proprietário recuperar a totalidade ou uma parte do valor do chamado “aluguel gratuito” se o inquilino não pagar a renda até o final do prazo de Locação. Se tal arrendamento é apoiado por um bom tipo guaranty, linguagem específica na guaranty deve abordar se a guaranty cobre este rent recuperação. Caso contrário, o fiador contestará certamente a responsabilidade pela teoria de que esta obrigação, que surge apenas após o termo do contrato de arrendamento, não constitui “renda” devida pelo locatário enquanto estava na posse das instalações.Este conceito também se aplica a garantias de bons homens que são frequentemente usadas em situações em que um inquilino caiu em maus momentos e não fez pagamentos atempados de renda ou em que um inquilino está apenas fazendo pagamentos parciais de renda. Em vez de expulsar o inquilino, um senhorio pode preferir celebrar um acordo de trabalho com o inquilino reduzindo o pagamento mensal do inquilino até que a sua saúde financeira seja restaurada. Nesses casos, a garantia good guy deve incluir uma disposição segundo a qual, se o inquilino não pagar a renda durante o período de execução, o fiador não só será responsável pela renda reduzida, mas pelo montante total que teria sido pago durante esse período se a redução da renda não tivesse sido concedida. Isto proporciona um incentivo adicional para que o inquilino efectue pagamentos atempados.Finalmente, o senhorio quer garantir que, após a rescisão antecipada do contrato de arrendamento, o arrendatário cumprirá as suas obrigações de fim de prazo, especialmente as relativas à condição das instalações e à execução de qualquer trabalho de restauração. Estes são considerados jogo justo para a inclusão em um bom guy guaranty, que de outra forma não fornecer qualquer cobertura para estes itens.
Cuidado com a “renda adicional”
qualquer fiador quer limitar a sua responsabilidade ao pagamento da renda base e, talvez, aumentos de impostos e despesas de exploração. Um fiador não deseja certamente ser exposto à responsabilidade por eventuais incumprimentos não monetários do locatário que sejam posteriormente convertidos em montantes liquidados. Portanto, o fiador deve hesitar em assinar uma garantia de boa pessoa que promete pagar todas as obrigações que constituem ” renda adicional.”As locações quase universalmente permitem que o proprietário converta as obrigações não monetárias do inquilino (mesmo as que o fiador não pretendia cobrir) em obrigações financeiras do inquilino coletáveis como renda adicional e, portanto, incluídas sob uma garantia de bom tipo amplamente redigida. Portanto, do ponto de vista de um fiador, uma garantia de bom tipo deve ser limitada ao aluguel fixo ou básico não pago, mais os encargos específicos e escalações que a garantia identifica expressamente. O garante deve evitar assumir qualquer acordo geral para pagar toda a “renda adicional”, uma frase que poderia produzir uma surpresa indesejável para o garante.Do mesmo modo, do ponto de vista do fiador, qualquer acréscimo de responsabilidade financeira ao abrigo da garantia deve terminar quando o locatário entregar a posse vaga. Por essa razão, o fiador provavelmente não concordará intencionalmente com uma cláusula na garantia que acelera o aluguel para o prazo ainda não expirado. Isto pode ocorrer inesperadamente, no entanto, se o arrendamento prevê a aceleração de todo o aluguel após um default. Se a aceleração ocorrer em qualquer momento antes da renúncia, torna-se parte da obrigação de Locação que se acumulou antes da rescisão do contrato de locação e, por conseguinte, é provavelmente abrangida pela ampla promessa de “pagar toda a renda que resulta do contrato de Locação antes da renúncia do termo”.”
A mensagem é clara. Os garantes devem ler mais do que a garantia para compreender o alcance da sua exposição. Eles devem prestar atenção cuidadosa ao incumprimento e remediação das disposições do contrato de Locação, além das da garantia. Mesmo assim, o garante vai querer que a garantia “good guy” afirme especificamente que quaisquer disposições de aceleração do aluguel e outras cláusulas de danos padrão, tais como o pagamento de despesas de reletting, custos de despejo, restauração e afins, não fazem parte da obrigação do garante sob a garantia, independentemente de quando eles acumulam sob o contrato de Locação.
o depósito de segurança
muitos negociadores da garantia good guy focam no tratamento do depósito de segurança do inquilino, ou mais especificamente, se a garantia depositada será creditada contra as obrigações do garante good guy. Na ausência de uma disposição específica na garantia em contrário, a garantia do fiador será normalmente reduzida mediante a aplicação do depósito de garantia do locatário. Isto ocorrerá porque o depósito de segurança será aplicado em satisfação parcial da obrigação de aluguer do arrendatário em falta, reduzindo assim proporcionalmente a exposição do garante. Este resultado segue o princípio geral da caução segundo o qual, quando um devedor (o locatário) entrega ao credor (o proprietário) a garantia na posse do credor, o credor liquida a responsabilidade da caução pelo menos até ao montante da garantia, se não inteiramente. A razão para esta regra é que a liberação da garantia ao proprietário prejudica a capacidade do Garante de exercer o seu potencial direito de sub-rogação contra o inquilino. Por conseguinte, o garante tem direito a uma exoneração parcial ou total da sua responsabilidade.
naturalmente, o senhorio preferiria manter o depósito de garantia sem beneficiar o garante. O proprietário argumentaria que o depósito de segurança se destina a ajudar a cobrir os outros custos que o proprietário sofrerá com o incumprimento do inquilino e a rescisão antecipada do contrato de arrendamento. Uma solução sugerida é que, quando a garantia é silenciosa, o proprietário não deve aplicar a caução à renda não paga que se acumula antes da rendição do inquilino. Em vez disso, o senhorio deve aplicar o depósito de segurança contra apenas as obrigações excluídas da garantia do bom homem, tipicamente relegando as despesas ou a restauração das instalações. Estou céptico que um tribunal imponha esta eleição. Portanto, eu recomendo que a disposição do depósito de segurança, se ele será creditado na redução da obrigação do garante, seja indicado claramente na garantia do bom guy e linguagem apropriada também ser incluído na cláusula de depósito de segurança do arrendamento.
o que para muitos parece no início ser uma garantia simples, é dificilmente simples em tudo. O Good guy guaranty tornou-se mais sofisticado e complexo com cada uso expandido e versão. Estou certo de que irão evoluir formas ainda mais abrangentes. Os advogados devem ser vigilantes e atenciosos ao lidar com estes instrumentos.