som professionelle kommercielle ejendomsinvestorer kan vi analysere og sammenligne den potentielle pengestrøm af snesevis af kommercielle ejendomme, inden vi beslutter at erhverve en. Men det er lettere sagt end gjort. Alle ejendomme er lidt forskellige, hvilket betyder, at de har forskellige størrelser, placeringer, lejere og forhold, så det kan være svært at udføre en ægte “æbler til æbler” sammenligning. En af måderne, hvorpå vi kan sammenligne investeringsmuligheder, er imidlertid ved hjælp af en metrisk kendt som “Cap Rate.”
Hvad er en kapitaliseringsrate?
en ejendoms kapitaliseringsrate eller” Cap Rate ” er et mål for dens årlige afkast under forudsætning af et kontant køb. Som sådan kan det være en god måling at sammenligne potentielle investeringsejendomme. Cap Rate formel er:
i formlen beregnes Nettodriftsindtægter som ejendommens årlige bruttoindkomst, minus driftsomkostningerne, og købsprisen er det beløb, der er angivet i salgskontrakten. Hvis denne værdi ikke er tilgængelig, kan den erstattes med et skøn over ejendommens aktuelle markedsværdi eller den værdiansættelse, der er angivet i en vurdering.
resultatet af beregningen af Cap-satsen fortæller investoren meget om ejendommens risiko og potentielle afkast. Jo højere cap sats, jo højere potentiale afkast. Jo lavere cap rate, jo lavere er det potentielle afkast, fordi ejendommen opfattes som lavere risiko.
Antag for eksempel, at en investor overvejede køb af følgende to ejendomme:
når man sammenligner disse to potentielle køb, er Ejendom 2 dyrere, fordi investoren skal betale mere for et lavere afkast. Dette gør det ikke nødvendigvis til en ringere mulighed, men det er vigtigt for investorer at forstå, hvorfor Cap-satsen er lavere.
Hvad Driver Cap Satser?
en ejendoms Cap Rate er drevet af en række forskellige faktorer, alle relateret til den opfattede risiko for stabiliteten af den producerede indkomststrøm:
- lejeperiode: lejeboliger med langtidslejemål har en tendens til at have lavere cap-satser (højere priser) end dem med kortvarige lejemål. Dette skyldes, at der er risiko for, at en lejer kan beslutte ikke at forny deres lejekontrakt, og/eller fornyelseslejeprisen kan være lavere end den nuværende. I begge tilfælde er der en chance for, at indkomststrømmen kan reduceres.
- Lejer Kredit: Ejendomme med lejere, der er økonomisk stærke (CVS, Dollar General) har tendens til at kommandere lavere cap satser (højere priser) end dem med lejere, hvis økonomiske situation er svag eller ukendt. Dette skyldes, at der er en øget risiko for, at en lejer kan misligholde deres lejebetalinger, hvilket ville reducere størrelsen af ejendommens indkomststrøm.
- beliggenhed: ejendomme med høj trafik steder har tendens til at kommandere lavere cap satser (højere priser) end dem med lav trafik steder. Dette skyldes, at stærkere placeringer har tendens til at tiltrække stærkere lejere, hvilket reducerer lejers standardrisiko og øger stabiliteten i ejendommens indkomststrøm. For eksempel ville en godt beliggende ejendom i San Francisco sandsynligvis have en højere salgspris (lavere cap rate) end en lignende ejendom i Tulsa eller Omaha.
- genanskaffelsesomkostninger: en ejendoms genanskaffelsesomkostninger er den udgift, der ville blive afholdt for at genopbygge ejendommen fra bunden og lease den til fuld belægning. Ejendomme, der sælger til eller under genanskaffelsesomkostninger, har tendens til at have lavere cap-satser (højere priser) end dem, der sælger over genanskaffelsesomkostninger, fordi der er mindre risiko for, at en ny investor vil bygge en sammenlignelig ejendom fra bunden og lease den til lignende satser.
- ejendomstype: forskellige ejendomstyper har tendens til at kommandere forskellige cap satser. For eksempel har klasse A flerfamiliehuse tendens til at kommandere lavere cap satser, fordi de generelt betragtes som mindre risikable end en kontorbygning, som kan kommandere en højere cap sats.
- Forventede Afkast: En ejendoms forventede afkast er det afkast, en investor ville forvente, hvis de køber det. Hvis ejendommen opfattes at have højere risiko, vil en investor kræve et højere afkast. Hvis ejendommen opfattes som en lavere risiko, kan investoren kræve et lavere investeringsafkast. Ejendomme med højere forventet afkast, hvilket betyder højere opfattet risiko, har tendens til at sælge til højere cap-satser (lavere priser) end dem med mindre opfattet risiko.
derudover kan afkastforventningerne ændre sig i forhold til investeringsalternativer. For eksempel kaldes den rente, der tilbydes af den 10-årige statsobligation, almindeligvis “risikofri rente”, hvilket betyder, at dette er så tæt som en investor kan komme til at tjene et risikofrit afkast af deres investering. Så cap satser kan ændre sig i forhold til den risikofri sats. Hvis en investor kan tjene 5% på en 10-årig statsobligation, ville de helt sikkert kræve at tjene en højere sats for den ekstra risiko, der er forbundet med et erhvervsejendomme.
så hvad er en god Cap Rate?
det korte svar er, det afhænger. Der er ingen cap rate, der er bedre end en anden, fordi de alle er i forhold til den opfattede risiko forbundet med at erhverve aktivet. For eksempel påvirkes kvaliteten af cap-kursen af: en persons investeringsstrategi, hver investors risikotolerance, aktivklassen (Kontor, multifamilie, industri, detailhandel) og det forventede afkast. For eksempel, hvis en investor har et årligt afkastkrav på 10%, ville de sandsynligvis ikke være tilfredse med en cap-sats på 8%. Men en anden investor med et årligt afkastkrav på 6% ville sandsynligvis være fint med en cap-sats på 8%.
markedsgennemsnitlige cap-satser for erhvervsejendomme har dog en tendens til at variere fra ~4% for ejendomme af højeste kvalitet og bedst beliggende til 12% for ejendomme, der kan have nogle fysiske, økonomiske, placering eller operationelle problemer.
Interesseret I At Lære Mere?
First National Realty Partners er et af landets førende investeringsselskaber i erhvervsejendomme. Med et bevidst fokus på at finde verdensklasse, flerlejede aktiver langt under den indre værdi, vi søger at skabe overlegen langsigtet, risikojusteret afkast for vores investorer, samtidig med at vi skaber stærke økonomiske aktiver for de samfund, vi investerer i.
når vi vurderer vores egne tilbud, investerer vi en betydelig mængde tid og ressourcer i at analysere en ejendoms cap rate i forhold til andre muligheder. Vi ser dette som en integreret del af vores due diligence-proces før køb og en faktor i vores succes. Hvis du gerne vil vide mere om vores investeringsmuligheder, kontakt os på (800) 605-4966 eller [email protected] for mere information.