Als professionelle Gewerbeimmobilieninvestoren können wir den potenziellen Cashflow von Dutzenden von Gewerbeimmobilien analysieren und vergleichen, bevor wir uns für den Erwerb entscheiden. Aber das ist leichter gesagt als getan. Alle Eigenschaften sind leicht unterschiedlich, was bedeutet, dass sie unterschiedliche Größen, Standorte, Mieter und Bedingungen haben, so dass es schwierig sein kann, einen echten „Äpfel mit Äpfeln“ -Vergleich durchzuführen. Jedoch, Eine der Möglichkeiten, wie wir Anlagemöglichkeiten vergleichen können, ist die Verwendung einer Metrik, die als „Cap Rate“ bezeichnet wird.“
Was ist eine Kapitalisierungsrate?
Die Kapitalisierungsrate oder „Cap Rate“ einer Immobilie ist ein Maß für ihre jährliche Rendite unter der Annahme eines Barkaufs. Als solches kann es eine gute Metrik sein, um potenzielle Anlageimmobilien zu vergleichen. Die Cap Rate Formel ist:
In der Formel wird das Nettobetriebsergebnis als jährliches Bruttoeinkommen der Immobilie abzüglich ihrer Betriebskosten berechnet, und der Kaufpreis ist der im Kaufvertrag angegebene Betrag. Wenn dieser Wert nicht verfügbar ist, kann er durch eine Schätzung des aktuellen Marktwerts der Immobilie oder die in einem Gutachten angegebene Bewertung ersetzt werden.
Das Ergebnis der Cap-Rate-Berechnung sagt dem Anleger viel über das Risiko und die potenzielle Rendite der Immobilie aus. Je höher die Cap-Rate, desto höher die potenzielle Rendite. Je niedriger der Cap-Satz ist, desto geringer ist die potenzielle Rendite, da das Risiko für die Immobilie geringer ist.
Angenommen, ein Investor erwägt beispielsweise den Kauf der folgenden beiden Immobilien:
Beim Vergleich dieser beiden potenziellen Käufe ist Property 2 teurer, da der Anleger für eine geringere Rendite mehr bezahlen muss. Dies macht es nicht unbedingt zu einer minderwertigen Option, aber es ist wichtig für Investoren zu verstehen, warum die Cap-Rate niedriger ist.
Was treibt die Cap-Raten an?
Die Cap-Rate einer Immobilie wird von einer Reihe verschiedener Faktoren bestimmt, die alle mit dem wahrgenommenen Risiko der Stabilität des Einkommensstroms zusammenhängen.:
- Mietdauer: Mietobjekte mit langfristigen Mietverträgen neigen dazu, niedrigere Cap-Raten (höhere Preise) zu verlangen als solche mit kurzfristigen Mietverträgen. Dies liegt daran, dass das Risiko besteht, dass ein Mieter beschließt, seinen Mietvertrag nicht zu verlängern, und / oder der Verlängerungsmietpreis niedriger ist als der aktuelle. In beiden Fällen besteht die Möglichkeit, dass der Einkommensstrom reduziert wird.
- Mietergutschrift: Immobilien mit finanziell starken Mietern (CVS, Dollar General, Walgreens) weisen tendenziell niedrigere Deckungssätze (höhere Preise) auf als Immobilien mit Mietern, deren finanzielle Situation schwach oder unbekannt ist. Dies liegt daran, dass ein erhöhtes Risiko besteht, dass ein Mieter mit seinen Leasingzahlungen in Verzug gerät, was die Höhe des Einkommensstroms der Immobilie verringern würde.
- Lage: Immobilien mit stark frequentierten Standorten weisen tendenziell niedrigere Cap-Raten (höhere Preise) auf als Immobilien mit wenig frequentierten Standorten. Dies liegt daran, dass stärkere Standorte tendenziell stärkere Mieter anziehen, was das Ausfallrisiko der Mieter verringert und die Stabilität des Einkommensstroms der Immobilie erhöht. Zum Beispiel hätte eine gut gelegene Immobilie in New York oder San Francisco wahrscheinlich einen höheren Verkaufspreis (niedrigere Obergrenze) als eine ähnliche Immobilie in Tulsa oder Omaha.
- Wiederbeschaffungskosten: Die Wiederbeschaffungskosten einer Immobilie sind die Kosten, die anfallen würden, um die Immobilie von Grund auf neu aufzubauen und zur Vollbelegung zu vermieten. Immobilien, die zu oder unter den Wiederbeschaffungskosten verkauft werden, neigen dazu, niedrigere Deckungssätze (höhere Preise) zu erzielen als solche, die über den Wiederbeschaffungskosten verkauft werden, da das Risiko geringer ist, dass ein neuer Investor eine vergleichbare Immobilie von Grund auf neu baut und zu ähnlichen Preisen vermietet.
- Immobilientyp: Verschiedene Immobilientypen neigen dazu, unterschiedliche Cap-Raten zu verlangen. Zum Beispiel neigen Mehrfamilienhäuser der Klasse A dazu, niedrigere Cap-Raten zu verlangen, weil sie im Allgemeinen als weniger riskant angesehen werden als ein Bürogebäude, das eine höhere Cap-Rate verlangen kann.
- Erwartete Rendite: Die erwartete Rendite einer Immobilie ist die Rendite, die ein Investor erwarten würde, wenn er sie kaufen würde. Wenn das Eigentum wahrgenommen wird, um höheres Risiko zu haben, verlangt ein Investor eine höhere Rückkehr. Wenn das Eigentum wahrgenommen wird, um geringeres Risiko zu haben, kann der Investor eine niedrigere Kapitalrendite verlangen. Immobilien mit höheren erwarteten Renditen, was ein höheres wahrgenommenes Risiko bedeutet, verkaufen tendenziell zu höheren Cap-Raten (niedrigeren Preisen) als Immobilien mit weniger wahrgenommenem Risiko.
Darüber hinaus können sich die Renditeerwartungen im Vergleich zu Anlagealternativen ändern. Zum Beispiel wird der Zinssatz, der von der 10-jährigen Staatsanleihe angeboten wird, allgemein als „risikofreier Zinssatz“ bezeichnet, was bedeutet, dass dies so nah ist, wie ein Anleger eine risikofreie Rendite auf seine Investition erzielen kann. Cap-Raten können sich also relativ zum risikofreien Zinssatz ändern. Wenn ein Anleger mit einer 10-jährigen Staatsanleihe 5% verdienen kann, würde er sicherlich verlangen, einen höheren Zinssatz für das zusätzliche Risiko zu erzielen, das mit einem Gewerbeimmobilienvermögen verbunden ist.
Also, was ist eine gute Cap Rate?
Die kurze Antwort ist, es kommt darauf an. Es gibt keine Cap-Rate, die besser ist als eine andere, da sie alle relativ zu dem wahrgenommenen Risiko ist, das mit dem Erwerb des Vermögenswerts verbunden ist. Die Qualität des Cap-Satzes wird beispielsweise beeinflusst durch: die Anlagestrategie einer Person, die Risikotoleranz jedes Anlegers, die Anlageklasse (Büro, Mehrfamilienhaus, Industrie, Einzelhandel) und die erwartete Rendite. Wenn ein Anleger beispielsweise eine jährliche Renditeanforderung von 10% hat, wäre er wahrscheinlich mit einer Obergrenze von 8% nicht zufrieden. Aber ein anderer Investor mit einer jährlichen Renditeanforderung von 6% wäre wahrscheinlich mit einer Obergrenze von 8% in Ordnung.
Die durchschnittlichen Marktkapitalisierungsraten für Gewerbeimmobilien liegen jedoch in der Regel zwischen ~ 4% für Immobilien mit der höchsten Qualität und der besten Lage und 12% für Immobilien mit physischen, finanziellen, standortbezogenen oder betrieblichen Problemen.
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First National Realty Partners ist eine der führenden Private-Equity-Investmentgesellschaften für gewerbliche Immobilien. Mit einem absichtlichen Fokus auf die Suche nach erstklassigen, mehrjährigen Vermögenswerten, die deutlich unter dem inneren Wert liegen, streben wir danach, unseren Anlegern überlegene langfristige, risikoadjustierte Renditen zu bieten und gleichzeitig starke wirtschaftliche Vermögenswerte für die Gemeinden zu schaffen, in die wir investieren.
Bei der Bewertung unserer eigenen Deals investieren wir viel Zeit und Ressourcen in die Analyse der Cap-Rate einer Immobilie im Vergleich zu anderen Optionen. Wir betrachten dies als integralen Bestandteil unseres Due-Diligence-Prozesses vor dem Kauf und als Erfolgsfaktor. Wenn Sie mehr über unsere Investitionsmöglichkeiten erfahren möchten, kontaktieren Sie uns unter (800) 605-4966 oder [email protected] für weitere Informationen.