Conciliación de CAM y Cargos de CAM: Cómo Administrarlos

Una de las secciones más complicadas en arrendamientos de bienes raíces comerciales son los cargos de mantenimiento de áreas comunes (CAM) y la Conciliación de CAM. En resumen, mantener las áreas comunes de una propiedad cuesta dinero para mantenerlas. Su mantenimiento es esencial para los inquilinos que ocupan el espacio y sus clientes. Al final de cada año, los cargos de la CAM normalmente son conciliados por el propietario y transmitidos al inquilino.

Echemos un vistazo más de cerca a qué son las cargas de levas. Explicaremos cómo se calculan y gestionan. Y, quién es responsable de los costos.

¿Cuáles Son Los Cargos Por Mantenimiento de Áreas Comunes (CAM)?

Los cargos por LEVA son los costos de mantenimiento de las áreas comunes de la propiedad. Son pagados por los inquilinos a los propietarios para ayudar a cubrir los costos asociados con estos gastos operativos, así como cualquier gasto general.

Los inquilinos y los propietarios tienen diferentes puntos de vista cuando se trata de lo que debe incluirse en la sección CAM de un contrato de arrendamiento. Para los propietarios, los gastos de CAM significan todos y cada uno de los gastos incurridos por el propietario para mantener, reparar, operar y administrar y asegurar la propiedad comercial. Pero los inquilinos ven estos cargos de mantenimiento de áreas comunes en un sentido más amplio como el mantenimiento de espacios comunes utilizados por todos los inquilinos, como pasillos, estacionamientos, baños públicos y seguridad del edificio.

¿Qué se incluye en los cargos por levas?

Los cargos de CAM dependen del tipo de propiedad (minorista, comercial, de oficina, industrial, etc.), inquilino, tipo de arrendamiento (bruto, modificado o neto) y más. Estos son algunos ejemplos de los gastos de operación típicos en los que puede incurrir un propietario y etiquetarlos como un cargo de mantenimiento de área común y facturar al inquilino:

• Reparación y mantenimiento de estacionamientos
• Eliminación de nieve
• Eliminación de basura
• Paisajismo
• Servicios de limpieza
• Servicios de control de plagas
• Seguridad
• Seguro
• Impuestos inmobiliarios
• Señalización del centro
• Servicios públicos de áreas comunes
• Mantenimiento de HVAC
• Gastos administrativos del propietario
• Gastos de gestión, y
• Reparación y mantenimiento del techo

Los cargos de CAM pueden ser difíciles de identificar, por lo que es importante asegurarse de que todos los registros estén documentados y se mantengan correctamente y de que los gastos exactos estén incluidos en su contrato de arrendamiento.

¿Cómo Se Calculan Los Cargos Por LEVA?

Al comienzo del año, el propietario presupuestará los gastos de CAM para toda la propiedad y luego dividirá la cantidad, en función de la parte proporcional del inquilino, entre los inquilinos del edificio. Su porcentaje de los cargos de CAM o de la parte proporcional, que normalmente se define en el contrato de arrendamiento, se calculará dividiendo sus pies cuadrados por el área bruta arrendable del edificio. El total se calculará en su gasto operativo mensual para que pueda pagarse durante todo el año.

Al final del año, el propietario conciliará los cargos reales de la CAM con el costo presupuestado de la CAM y le proporcionará una declaración de conciliación de la CAM. El estado de cuenta le informará si ha pagado de manera insuficiente o en exceso, y recibirá un crédito o deberá la diferencia.

Para el propietario de una propiedad de arrendamiento triple neto, que analizaremos más adelante en este artículo, el inquilino paga el 100 por ciento de esos cargos según se indica en el arrendamiento. La mayoría de las veces, los inquilinos de NNN son franquicias nacionales como Walmart, CVS, Walgreens, Starbucks y Family Dollar.

¿Se Pueden Negociar Los Cargos de CAM?

En resumen, sí. Pero hay algunas cosas a considerar. Las cargas de levas generalmente se dividen en dos categorías: controlables e incontrolables.

• Los gastos incontrolables incluyen cosas como servicios públicos, impuestos y seguros.

• Los gastos controlables son casi todo lo demás que se enumeran en la sección anterior.

La buena noticia es que muchos gastos de CAM controlables son negociables dependiendo de la eficiencia con la que se administre la propiedad. Sin embargo, el impuesto a la propiedad y los costos de seguro no son negociables y caen dentro de la categoría incontrolable.

Tipos de arrendamiento Para Cargos CAM

Hay varios tipos de arrendamiento que pueden dictar cómo se escriben los cargos CAM en el arrendamiento. Estos son algunos de los tipos de arrendamiento comunes y cómo se asignan los costos operativos y de CAM:

Arrendamiento bruto: En un arrendamiento bruto, el propietario es responsable financieramente del edificio y cubre todos los gastos asociados con su operación (incluidos impuestos, seguros y mantenimiento). Para ayudar a recuperar algunos de estos costos, el dueño de la propiedad los incluye en la cantidad de alquiler mensual que el inquilino paga por el uso del edificio. El propietario de la propiedad paga todos los gastos asociados con el edificio, a cambio de una suma mensual de alquiler con todo incluido.

Arrendamiento bruto modificado: En un arrendamiento bruto modificado, el inquilino es responsable de algunos (pero no de todos) los gastos de operación de la propiedad, pero aún así puede pagarlos como parte de un monto de alquiler mensual.

Arrendamiento neto o arrendamiento NNN: En un arrendamiento triple neto, el inquilino absorbe todos los gastos operativos y los costos de la propiedad en su propio negocio, además de los pagos mensuales de alquiler, como los impuestos sobre la propiedad, la prima de seguro, el mantenimiento, las reparaciones y el mantenimiento

Por qué es importante comprender los cargos de CAM

Desafortunadamente, no hay un acuerdo generalizado sobre qué pueden incluir exactamente los cargos de CAM. Y, los costos de las áreas comunes incluidos en la sección de cargos de CAM de un contrato de arrendamiento pueden variar de un mercado a otro y de un propietario a otro.

Si desea reducir los costos operativos de una propiedad que actualmente posee o administra, aquí hay algunas estrategias:

• Investigue otros edificios en el área y vea qué tan comparables son sus cargos de CAM con el mercado
• Solicite al propietario anterior un historial de CAM
• Negocie los términos de las cláusulas de CAM en sus arrendamientos

Comprender los cargos de CAM es una de las partes más difíciles de negociar un arrendamiento. Los cargos por CAM tienen un impacto significativo en el NOI de la propiedad y en la cantidad que el inquilino pagará por ocupar el espacio.

¿Qué es la reconciliación CAM?

La conciliación de Cam es el proceso de conciliación de la cantidad real gastada durante el año calendario para CAM frente a la cantidad presupuestada que se estableció al comienzo del año. Eso se concilia con lo que el inquilino contribuyó a CAM durante todo el año.

Por qué es importante utilizar el Software de Administración de Propiedades correcto

Como mencionamos anteriormente en este artículo, el mantenimiento de registros y la contabilidad adecuados son un aspecto importante del Proceso de Conciliación CAM. El Software de Administración de Propiedades adecuado, diseñado específicamente para Bienes Raíces Comerciales, lo ayudará a configurar su presupuesto al comienzo del año y reconciliar CAM al final del año con sus inquilinos. Los inquilinos suelen solicitar copias de seguridad o informes detallados antes del reembolso de cualquier tarifa relacionada con la conciliación de CAM. El software de Administración de propiedades, como UnitConnect, ayuda a los propietarios o gerentes de propiedades comerciales a superar la reconciliación CAM con facilidad. UnitConnect proporciona todas las herramientas para el mantenimiento de registros y la generación de informes adecuados para que pueda realizar la conciliación de CAM en minutos.