Normalmente, los propietarios de propiedades comerciales y los inquilinos de negocios deben firmar un contrato de arrendamiento por escrito que establezca los términos del contrato de arrendamiento. Esto proporciona certeza de los derechos y obligaciones de ambas partes y claridad sobre cómo resolver cualquier disputa que pueda surgir.
Generalmente no es recomendable arrendar una propiedad comercial sin un acuerdo por escrito. Los problemas suelen surgir cuando el propietario está buscando vender o tomar posesión de la propiedad y desalojar al inquilino.
Sin un documento formal en su lugar, los inquilinos de negocios solo pueden confiar en los derechos y protecciones limitados conferidos por la ley en lugar de términos potencialmente más ventajosos si existe un acuerdo de arrendamiento formal por escrito.
- Este artículo cubre:
- ¿Puede existir un contrato de arrendamiento sin documentación?
- Los derechos de los arrendatarios comerciales sin contrato de arrendamiento por escrito
- ¿Se puede desalojar a los inquilinos de negocios si no hay un contrato de arrendamiento por escrito?
- Por qué buscar asesoramiento legal
- Descargo de responsabilidad legal
Este artículo cubre:
- ¿Puede existir un contrato de arrendamiento sin documentación?
- Derechos de los inquilinos de negocios sin un contrato de arrendamiento por escrito
- ¿Se puede desalojar a los inquilinos de negocios si no hay un acuerdo por escrito?
- ¿Por qué buscar asesoramiento jurídico
¿Puede existir un contrato de arrendamiento sin documentación?
En virtud de la sección 2 de la Ley de Propiedad (Disposiciones Varias) de 1989, los arrendamientos comerciales que duren más de 3 años deben crearse mediante escritura. Esto significa que el contrato de arrendamiento debe estar comprometido por escrito y el documento debe especificar todos los términos expresos del acuerdo y debe estar firmado tanto por el propietario como por el inquilino.
El artículo 54 2) de la Ley de Propiedad(LPA), sin embargo, crea una excepción. Establece que los arrendamientos comerciales se pueden crear oralmente y sin documentación formal alguna, siempre que la duración del arrendamiento sea inferior a 3 años, que el arrendamiento surta efecto tan pronto como el inquilino tome posesión de la propiedad y que el alquiler se fije al tipo de mercado vigente y no sea nominal. Si todas estas circunstancias se aplican, el inquilino de la empresa tiene un interés legal permitido.
Tenga en cuenta que los arrendamientos periódicos también pueden estar dentro de la exención LPA.
Los derechos de los arrendatarios comerciales sin contrato de arrendamiento por escrito
La parte 2 de la Ley de Arrendadores e inquilinos de 1954 se aplica a cualquier arrendamiento en el que la propiedad «sea o incluya locales que estén ocupados por el arrendatario y que estén ocupados para los fines de un negocio realizado por él o para esos y otros fines».
En virtud de la Ley, los arrendatarios comerciales que han estado en ocupación durante más de 12 meses y en los que el propietario ha aceptado el pago del alquiler, obtienen «seguridad de tenencia». Este es un derecho legal del arrendatario comercial a que se le conceda un nuevo arrendamiento al expirar el arrendamiento existente.
Para tener derecho a la seguridad de tenencia, un acuerdo no escrito que no se haya hecho mediante escritura debe considerarse un arrendamiento con arreglo a los requisitos establecidos en el artículo 54(2) de la Ley de Propiedad.
Además, la sección 37 de la LTA permite al inquilino reclamar una indemnización si el propietario obtiene la posesión.
(Para obtener orientación sobre revisiones de alquileres comerciales, consulte nuestro artículo: Revisiones de alquileres en Arrendamiento comercial (¡Una Guía!))
Si bien estas disposiciones legales se pueden «subcontratar» como parte de un acuerdo firmado por escrito, sin un documento formal, los derechos legales a renovar al final del plazo y a reclamar una compensación cuando el propietario asuma la posesión están implícitos en favor del inquilino comercial.
¿Se puede desalojar a los inquilinos de negocios si no hay un contrato de arrendamiento por escrito?
Si se establece un arrendamiento calificado, el propietario comercial tiene que seguir un procedimiento legal estricto para retomar legalmente la posesión de una propiedad al final del período de arrendamiento. Esto implica notificar al inquilino según lo prescrito en la sección 25 de la Ley de Propietarios e Inquilinos de 1954, indicando cuál de los siete motivos de oposición se basan para oponerse a un nuevo arrendamiento.
Los siete motivos de oposición establecidos en el artículo 30(1) de la LTA son:
(a) el inquilino tiene obligaciones en relación con la reparación y el mantenimiento en virtud del contrato de arrendamiento actual y la propiedad está en mal estado;
(b) ha habido un retraso persistente en el pago del alquiler;
(c) el inquilino ha incumplido o está incumpliendo otros términos de la LTA arrendamiento existente;
(d) el propietario puede proporcionar alojamiento alternativo adecuado;
(e) el arrendamiento fue creado por un subarrendamiento;
(f) el propietario tiene la intención de demoler o reconstruir la propiedad y no es posible sin que el propietario recupere la posesión;
(g) el propietario tiene la intención de ocupar la propiedad o parte de la propiedad para fines de su propio negocio o como su residencia.
El arrendador tiene el deber de entregar un aviso de la sección 25 por escrito al inquilino no más de 12 y no menos de seis meses antes de la fecha de terminación especificada, avisándole de la oposición a la renovación del arrendamiento.
El aviso debe especificar una fecha en la que se va a rescindir el contrato de arrendamiento, que debe ser posterior a la finalización del período de contrato existente, y debe indicar los motivos para oponerse a la renovación.
Cuando el inquilino haya solicitado la concesión de un nuevo contrato de arrendamiento en virtud de la sección 26 de la LTA, el propietario puede presentar una contranotificación en la que se le informen los motivos de la no renovación.
Cuando el propietario retoma la posesión, el inquilino de la empresa puede reclamar una indemnización en virtud de las disposiciones del acuerdo a largo plazo.
Por qué buscar asesoramiento legal
La falta de seguridad y el potencial de disputas costosas hacen que los contratos de arrendamiento no escritos rara vez sean una opción recomendable para los inquilinos comerciales o los propietarios. Más bien, son una fuente evitable de riesgo empresarial.
Si le preocupa su situación legal o sus derechos como inquilino de un negocio sin un documento de arrendamiento por escrito, o si su propietario está tomando medidas para asumir la posesión de la propiedad, solicite asesoramiento legal sobre sus opciones para garantizar que sus derechos e intereses estén protegidos.
Descargo de responsabilidad legal
Los asuntos contenidos en este artículo están destinados a fines de información general únicamente. Este artículo no constituye asesoramiento jurídico, ni es una declaración completa o autorizada de la ley, y no debe tratarse como tal. Si bien se hace todo lo posible para garantizar que la información sea correcta, no se ofrece ninguna garantía, expresa o implícita, en cuanto a su exactitud y no se acepta ninguna responsabilidad por ningún error u omisión. Antes de actuar sobre cualquiera de la información contenida en este documento, se debe buscar asesoramiento legal experto.