Por Benjamin Weinstock, Esq.
La reacción intuitiva de la mayoría de los empresarios y sus abogados es retroceder ante la mera mención de una garantía. Otros cantan que un garante es » un tonto con una pluma.»Sin embargo, las garantías siguen siendo un componente importante de las transacciones de arrendamiento comercial, y la «Garantía de Buen Tipo» es omnipresente entre ellas. La comprensión de las consecuencias y cuestiones pertinentes a esta forma de garantía es de importancia crítica, ya que presenta muchas oportunidades para cometer errores costosos.
Las garantías generalmente se dividen en tres grandes categorías epónimas: pago, rendimiento y cobro. Las formas más utilizadas son las garantías de pago y cumplimiento. Debido a sus limitaciones, una garantía de recolección es indeseable y rara vez se usa.
Las garantías de pago y cumplimiento se clasifican además en «garantías completas»o» garantías limitadas». La garantía de buen chico no es una nueva especie de garantía. Más bien es casi siempre una «garantía de pago limitado» y, por lo tanto, se rige por las normas de construcción y ejecución que son aplicables a otras formas de garantías de pago limitado. Algunos de sus problemas únicos, tanto desde la perspectiva del propietario como del inquilino, son el foco de este artículo.
La garantía good guy comenzó como un medio para proteger a los propietarios de la situación no deseada de tener un inquilino que no paga en posesión de los locales, lo que con frecuencia ocurre en casos de bancarrota. Los propietarios descubrieron que cuando un inquilino solicitaba protección por bancarrota, el inquilino era virtualmente inmune a una demanda y no podía ser desalojado. Incluso los inquilinos que no están en bancarrota pueden manipular el proceso judicial en procedimientos sumarios para lograr largas demoras antes de ser desalojados. Meses de costosos retrasos frustraron a los propietarios. No tenían ningún recurso práctico. Este problema llevó a la creación de la garantía good guy, que, en sus inicios, simplemente establecía que mientras el inquilino permaneciera en posesión, el garante era responsable del alquiler.
La limitación crucial de la garantía de un buen hombre es que la responsabilidad del garante deja de acumularse cuando el inquilino ha desocupado el local y entregado la posesión al propietario. En particular, una vez que el inquilino ha desocupado los locales, el garante no tiene ninguna responsabilidad por el alquiler acumulado durante el resto del plazo original del contrato de arrendamiento. Debido a que un garante generalmente está unido en intereses financieros con el inquilino, esto le da al inquilino una compulsión económica saludable de ser un buen tipo y no continuar en posesión después de que haya dejado de pagar el alquiler. En comparación con una garantía completa, una garantía de «buen tipo» es relativamente fácil de obtener. Después de todo, ¿cómo puede un posible inquilino y garante negarse a ser «buenos»? ¿Se atreverían a decirle a un propietario durante el período de noviazgo (negociaciones de arrendamiento) que tienen la intención de permanecer en posesión sin pagar el alquiler?
Plazo mínimo y costos de construcción
Desde la perspectiva del propietario, una garantía básica de buen chico no va lo suficientemente lejos. Considere el impacto en un propietario que ha invertido una suma significativa en construir el espacio para el inquilino y pagado una comisión de corretaje, solo para que el inquilino falle antes de que tome posesión, o poco después. Una garantía de buen tipo que simplemente cubre el pago del alquiler mientras el inquilino está en ocupación no proporciona recompensa por los gastos de arrendamiento iniciales del propietario. Para superar esto, la garantía de un buen hombre debe, si es posible, proporcionar que el garante o el inquilino paguen el alquiler por un período de tiempo predeterminado suficiente para permitir que el propietario recupere su inversión inicial. Como alternativa, la garantía good guy podría prever una obligación de rescisión liquidada para cubrir estos elementos, que disminuirá con el tiempo durante el plazo del contrato de arrendamiento.
Pérdidas de vacantes
De manera similar, la garantía básica para el tipo bueno no ofrece protección para las pérdidas que sufrirá un propietario durante el período de vacantes que sigue a la entrega de la posesión de un inquilino que no cumple, mientras que el propietario busca un inquilino de reemplazo, construye el espacio y paga más comisiones de corretaje. La solución es obvia. La garantía good guy también debe requerir un período de aviso previo antes de que el inquilino pueda rendirse y desocuparse. Como alternativa, el arrendamiento y la garantía deben exigir que el arrendatario y el garante paguen una suma liquidada en el momento de la entrega para cubrir estos costos.
Alquiler y ejercicios gratuitos
Para inducir a los inquilinos a firmar contratos de arrendamiento, muchos propietarios ofrecen una concesión de alquiler al comienzo del plazo del arrendamiento, o extienden la concesión a lo largo de un período de años. En cualquier caso, los propietarios calculan el valor del alquiler gratuito como un gasto que debe amortizarse durante el plazo del contrato de arrendamiento. En otras palabras, el propietario espera recibir todo el alquiler reservado durante el plazo completo del contrato de arrendamiento para sufragar la concesión. Algunos arrendamientos cuidadosamente redactados incluyen una disposición que permite al propietario recuperar todo o parte del valor del llamado «alquiler gratuito» si el inquilino no paga el alquiler hasta el final del plazo del arrendamiento. Si dicho contrato de arrendamiento está respaldado por una garantía de buen tipo, el lenguaje específico en la garantía debe abordar si la garantía cubre este reembolso del alquiler. De no ser así, el garante seguramente impugnará la responsabilidad basándose en la teoría de que esta obligación, que surge solo después de que finalice el contrato de arrendamiento, no constituye «alquiler» adeudado por el inquilino mientras estaba en posesión de los locales.
Este concepto también se aplica a las garantías de buen tipo que se usan con frecuencia en situaciones en las que un inquilino ha caído en malos momentos y no ha pagado el alquiler a tiempo o cuando un inquilino solo está pagando el alquiler parcial. En lugar de desalojar al inquilino, el propietario puede preferir celebrar un acuerdo de trabajo con el inquilino para reducir el pago mensual del alquiler hasta que se restablezca su salud financiera. En tales casos, la garantía del bien debe incluir una disposición según la cual, si el inquilino incumple el pago del alquiler durante el período de trabajo, el garante no solo será responsable del alquiler reducido, sino del monto total que se habría pagado durante ese período si no se hubiera concedido la reducción del alquiler. Esto proporciona un incentivo adicional para que el inquilino realice los pagos a tiempo.
Obligaciones de fin de Plazo
Finalmente, el propietario quiere asegurarse de que, tras la terminación anticipada del contrato de arrendamiento, el inquilino cumplirá con sus obligaciones de fin de plazo, en particular las relacionadas con el estado de los locales y la realización de cualquier trabajo de restauración. Estos se consideran juego justo para su inclusión en una garantía de buen hombre, que de otro modo no proporciona cobertura para estos artículos.
Tenga cuidado con el «Alquiler adicional»
Cualquier garante quiere limitar su responsabilidad al pago del alquiler base y tal vez al aumento de impuestos y gastos operativos. Un garante ciertamente no desea estar expuesto a la responsabilidad por cualquier incumplimiento no monetario del inquilino que luego se convierta en sumas liquidadas. Por lo tanto, el garante debe dudar en firmar una garantía de buen chico que se comprometa a pagar todas las obligaciones que constituyan «alquiler adicional».»Los arrendamientos casi universalmente permiten al propietario convertir las obligaciones no monetarias del inquilino (incluso aquellas que el garante no pretendía cubrir) en obligaciones financieras del inquilino cobrables como alquiler adicional y, por lo tanto, incluidas en una garantía de buen tipo redactada en términos generales. Por lo tanto, desde la perspectiva de un garante, una garantía de buen hombre debe limitarse al alquiler fijo o básico no pagado más los cargos y aumentos específicos que la garantía identifica expresamente. El garante debe evitar asumir cualquier acuerdo general para pagar todos los «alquileres adicionales», una frase que podría producir una sorpresa no deseada para el garante.
Aceleración del alquiler y Daños posteriores a la rescisión
Del mismo modo, desde el punto de vista del garante, cualquier acumulación de responsabilidad financiera bajo la garantía debe terminar cuando el inquilino entregue la posesión vacante. Por esa razón, es probable que el garante no acepte intencionalmente una cláusula en la garantía que acelere el alquiler por el plazo restante. Esto podría ocurrir inesperadamente, sin embargo, si el contrato de arrendamiento prevé la aceleración de todo el alquiler después de un incumplimiento. Si la aceleración se produce en cualquier momento antes de la entrega, se convierte en parte de la obligación de alquiler que se acumuló antes de la terminación del contrato de arrendamiento y, por lo tanto, probablemente corresponda a la promesa general de «pagar todo el alquiler acumulado en virtud del contrato de arrendamiento antes de la entrega del plazo.»
El mensaje es claro. Los garantes deben leer más que la garantía para comprender el alcance de su exposición. Deben prestar especial atención a las disposiciones de incumplimiento y reparación del contrato de arrendamiento, además de las de la garantía. Incluso entonces, el garante querrá que la garantía de» el bueno » declare específicamente que cualquier disposición de aceleración de alquiler y otras cláusulas de daños por defecto, como el pago de gastos de reajuste, costos de desalojo, restauración y similares, no forman parte de la obligación del garante bajo la garantía, independientemente de cuándo se acumulen bajo el arrendamiento.
El Depósito de Seguridad
Muchos negociadores de la garantía good guy se centran en el tratamiento del depósito de seguridad del inquilino, o más específicamente, si la garantía depositada se acreditará contra las obligaciones del garante good guy. A falta de una disposición específica en contrario en la garantía, la responsabilidad del garante se reducirá generalmente mediante la aplicación del depósito de garantía del inquilino. Esto ocurrirá porque el depósito de garantía se aplicará en satisfacción parcial de la obligación de alquiler impagada del inquilino, reduciendo así proporcionalmente la exposición del garante. Ese resultado sigue el principio general de caución de que cuando un deudor (el arrendatario) entrega al acreedor (el arrendador) la garantía en posesión del acreedor, el acreedor libera de la responsabilidad del fiador al menos en la medida de la garantía, si no en su totalidad. El fundamento de esta regla es que la entrega de la garantía al arrendador menoscaba la capacidad del garante para ejercer su posible derecho de subrogación contra el arrendatario. Por lo tanto, el garante tiene derecho a una liberación parcial o total de su responsabilidad.
Naturalmente, el propietario preferiría retener el depósito de garantía sin beneficiar al garante. El propietario argumentaría que el depósito de garantía tiene la intención de ayudar a cubrir los otros costos que el propietario sufrirá por el incumplimiento del inquilino y la terminación anticipada del contrato de arrendamiento. Una solución que se ha sugerido es que, cuando la garantía es silenciosa, el propietario no debe aplicar el depósito de seguridad al alquiler no pagado acumulado antes de la entrega del inquilino. Más bien, el propietario debe aplicar el depósito de seguridad solo contra aquellas obligaciones excluidas de la garantía del buen hombre, por lo general, reestableciendo los gastos o la restauración de los locales. Soy escéptico de que un tribunal haga cumplir esta elección. Por lo tanto, recomiendo que la disposición del depósito de garantía, ya sea que se acredite en reducción de la obligación del garante, se indique claramente en la garantía de buena persona y que el lenguaje apropiado también se incluya en la cláusula de depósito de garantía del arrendamiento.
Lo que para muchos al principio parece ser una simple garantía, no es nada simple. La garantía good guy se ha vuelto más sofisticada y compleja con cada uso y versión expandidos. Estoy seguro de que se desarrollarán formas aún más completas. Los abogados deben estar atentos y ser cuidadosos al tratar con estos instrumentos.