En tant qu’investisseurs professionnels en immobilier commercial, nous pouvons analyser et comparer les flux de trésorerie potentiels de dizaines de propriétés commerciales avant de décider d’en acquérir une. Mais, c’est plus facile à dire qu’à faire. Toutes les propriétés sont légèrement différentes, ce qui signifie qu’elles ont des tailles, des emplacements, des locataires et des conditions différents, il peut donc être difficile d’effectuer une véritable comparaison « pommes à pommes ». Cependant, l’une des façons de comparer les options d’investissement consiste à utiliser une métrique connue sous le nom de « Taux de capitalisation ». »
Qu’est-ce qu’un taux de capitalisation ?
Le taux de capitalisation ou » taux plafond » d’une propriété est une mesure de son taux de rendement annuel en supposant un achat au comptant. En tant que tel, il peut s’agir d’une bonne mesure pour comparer des immeubles de placement potentiels. La formule du taux Plafond est la suivante ::
Dans la formule, le Résultat d’exploitation net est calculé comme le revenu brut annuel du bien, diminué de ses charges d’exploitation et le prix d’achat est le montant spécifié dans le contrat de vente. Si cette valeur n’est pas disponible, elle pourrait être remplacée par une estimation de la valeur marchande actuelle de la propriété ou par l’évaluation spécifiée dans une évaluation.
Le résultat du calcul du taux plafond en dit long sur le risque et le rendement potentiel de la propriété. Plus le taux de capitalisation est élevé, plus le rendement potentiel est élevé. Plus le taux de plafonnement est bas, plus le rendement potentiel est faible, car la propriété est perçue comme présentant un risque moindre.
Par exemple, supposons qu’un investisseur envisageait l’achat des deux propriétés suivantes:
En comparant ces deux achats potentiels, la propriété 2 est plus chère car l’investisseur doit payer plus cher pour un rendement inférieur. Cela n’en fait pas nécessairement une option inférieure, mais il est important pour les investisseurs de comprendre pourquoi le taux de capitalisation est inférieur.
Qu’est-ce qui Motive les Taux de plafonnement?
Le taux de plafonnement d’une propriété est déterminé par un certain nombre de facteurs différents, tous liés au risque perçu de stabilité du flux de revenus produit:
- Durée du bail: Les propriétés locatives avec des baux à long terme ont tendance à imposer des taux de plafonnement inférieurs (prix plus élevés) que celles avec des baux à court terme. En effet, il existe un risque qu’un locataire décide de ne pas renouveler son bail et / ou que le taux de location de renouvellement soit inférieur au taux actuel. Dans les deux cas, il y a une chance que le flux de revenus puisse être réduit.
- Crédit locataire: Les propriétés dont les locataires sont financièrement solides (CVS, Dollar General, Walgreens) ont tendance à imposer des taux de plafonnement inférieurs (prix plus élevés) que celles dont la situation financière est faible ou inconnue. En effet, il existe un risque accru qu’un locataire ne paie pas ses paiements de location, ce qui réduirait le montant du flux de revenus de la propriété.
- Emplacement: Les propriétés avec des emplacements à fort trafic ont tendance à commander des taux de plafonnement inférieurs (prix plus élevés) que celles avec des emplacements à faible trafic. En effet, les emplacements plus solides ont tendance à attirer des locataires plus forts, ce qui réduit le risque de défaut des locataires et augmente la stabilité du flux de revenus de la propriété. Par exemple, une propriété bien située à New York ou à San Francisco aurait probablement un prix de vente plus élevé (taux de plafond inférieur) qu’une propriété similaire à Tulsa ou Omaha.
- Coût de remplacement: Le coût de remplacement d’une propriété est la dépense qui serait engagée pour reconstruire la propriété à partir de zéro et la louer jusqu’à l’occupation complète. Les propriétés qui se vendent au coût de remplacement ou à un prix inférieur ont tendance à imposer des taux plafonds inférieurs (prix plus élevés) que celles qui se vendent au-dessus des coûts de remplacement, car il y a moins de risque qu’un nouvel investisseur construise une propriété comparable à partir de zéro et la loue à des taux similaires.
- Type de propriété: Différents types de propriété ont tendance à commander des taux de plafond différents. Par exemple, les immeubles d’habitation multifamiliaux de catégorie A ont tendance à imposer des taux de plafonnement inférieurs parce qu’ils sont généralement considérés comme moins risqués qu’un immeuble de bureaux, qui peut imposer un taux de plafonnement plus élevé.
- Rendements attendus: Le rendement attendu d’une propriété est le rendement auquel un investisseur s’attendrait s’il l’achetait. Si la propriété est perçue comme présentant un risque plus élevé, un investisseur exigera un rendement plus élevé. Si la propriété est perçue comme présentant un risque plus faible, l’investisseur peut exiger un retour sur investissement plus faible. Les propriétés dont les rendements attendus sont plus élevés, ce qui signifie un risque perçu plus élevé, ont tendance à se vendre à des taux de capitalisation plus élevés (prix inférieurs) que celles dont le risque est moins perçu.
De plus, les attentes de rendement peuvent changer par rapport aux alternatives de placement. Par exemple, le taux d’intérêt offert par le bon du Trésor à 10 ans est communément appelé « taux sans risque », ce qui signifie qu’il est aussi proche qu’un investisseur peut obtenir un rendement sans risque sur son investissement. Ainsi, les taux de plafonnement peuvent changer par rapport au taux sans risque. Si un investisseur peut gagner 5% sur une obligation du Trésor à 10 ans, il exigerait certainement un taux plus élevé pour le risque supplémentaire associé à un actif immobilier commercial.
Alors, qu’est-ce qu’un bon taux de plafonnement?
La réponse courte est, ça dépend. Il n’y a pas de taux de capitalisation meilleur qu’un autre, car ils sont tous relatifs au risque perçu associé à l’acquisition de l’actif. Par exemple, la qualité du taux de capitalisation est influencée par: la stratégie d’investissement d’un individu, la tolérance au risque de chaque investisseur, la classe d’actifs (bureaux, multifamiliaux, industriels, particuliers) et le rendement attendu. Par exemple, si un investisseur a une exigence de rendement annuel de 10 %, il ne serait probablement pas satisfait d’un taux de plafonnement de 8 %. Mais un autre investisseur avec une exigence de rendement annuel de 6% serait probablement très bien avec un taux de plafonnement de 8%.
Cependant, les taux de capitalisation moyens du marché pour les actifs immobiliers commerciaux ont tendance à varier de ~ 4% pour les propriétés de la plus haute qualité et les mieux situées à 12% pour les propriétés qui peuvent avoir des problèmes physiques, financiers, d’emplacement ou opérationnels.
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First National Realty Partners est l’une des principales sociétés d’investissement immobilier commercial en capital-investissement du pays. En nous concentrant intentionnellement sur la recherche d’actifs multi-locataires de classe mondiale bien en dessous de la valeur intrinsèque, nous cherchons à créer des rendements supérieurs à long terme ajustés au risque pour nos investisseurs tout en créant des actifs économiques solides pour les communautés dans lesquelles nous investissons.
Lors de l’évaluation de nos propres transactions, nous investissons beaucoup de temps et de ressources dans l’analyse du taux de capitalisation d’une propriété par rapport aux autres options. Nous considérons cela comme faisant partie intégrante de notre processus de diligence raisonnable avant l’achat et comme un facteur de notre succès. Si vous souhaitez en savoir plus sur nos opportunités d’investissement, contactez-nous au (800) 605-4966 ou [email protected] pour plus d’informations.