írta: Benjamin Weinstock, Esq.
a legtöbb vállalkozó és ügyvéd intuitív reakciója az, hogy a garancia puszta említésére visszakozik. Mások azt éneklik, hogy a kezes “bolond tollal.”Mindazonáltal a garanciák továbbra is jelentős részét képezik a kereskedelmi lízingügyleteknek, és a “Good Guy Guaranty” mindenütt jelen van közöttük. A garancia e formájával kapcsolatos következmények és kérdések megértése rendkívül fontos, mivel számos lehetőséget kínál a költséges hibákra.
a garanciák általában három nagy névadó kategóriába sorolhatók – fizetés, teljesítmény és beszedés. A leggyakrabban használt űrlapok a fizetési és teljesítési garanciák. Korlátai miatt a gyűjtés garanciája nem kívánatos és ritkán használják.
a fizetési és teljesítési garanciákat a “teljes garancia” vagy a “korlátozott garancia”kategóriába soroljuk. A jó srác garancia nem egy új fajta garancia. Inkább szinte mindig “korlátozott fizetési garancia”, ezért az építési és végrehajtási szabályok szabályozzák, amelyek a korlátozott fizetési garanciák más formáira vonatkoznak. Néhány egyedi problémája, mind a bérbeadó, mind a bérlő szempontjából, a cikk középpontjában áll.
a good guy garancia kezdődött, mint azt, hogy megvédje a földesurak a nem kívánt helyzet, amelynek nem fizető bérlő birtokában a helyiségek, amely gyakran előfordul a csődeljárások. A bérbeadók úgy találták, hogy amikor egy bérlő csődvédelmet nyújtott be, a bérlő gyakorlatilag mentes volt a pertől, és nem lehetett kilakoltatni. Még a nem csődbe jutott bérlők is manipulálhatják a bírósági eljárást összefoglaló eljárásban, hogy hosszú késéseket érjenek el a kilakoltatás előtt. Hónapokig tartó költséges késedelem csalódott földesurak. Nem volt gyakorlati segítségük. Ez a probléma a good guy guaranty létrehozásához vezetett, amely a kezdetektől fogva egyszerűen feltéve, hogy mindaddig, amíg a bérlő birtokában marad, a kezes felelős a bérleti díjért.
a jó srác garanciájának döntő korlátozása az, hogy a kezes felelőssége megszűnik, amikor a bérlő elhagyta a helyiséget, és átadta a birtokot a bérbeadónak. Nevezetesen, miután a bérlő elhagyta a helyiségeket, a kezes nem vállal felelősséget a bérleti díjért az eredeti bérleti idő hátralévő részében. Mivel a kezes általában pénzügyi érdekekben egyesül a bérlővel, ez egészséges gazdasági kényszert ad a bérlőnek, hogy jó srác legyen, és ne folytassa a birtokában, miután abbahagyta a bérleti díj fizetését. A teljes garanciával összehasonlítva, a” jó srác ” garanciát viszonylag könnyű megszerezni. Végül is, hogyan lehet egy leendő bérlő és kezes megtagadni, hogy “jó fiúk”legyenek? Mernek-e mondani a bérbeadónak az udvarlási időszak alatt (bérleti tárgyalások), hogy bérleti díj fizetése nélkül szándékoznak birtokukban maradni?
minimális futamidő és építési költségek
a bérbeadó szempontjából a csupasz csontú jó srác garancia nem megy elég messzire. Fontolja meg a bérbeadóra gyakorolt hatást, amely jelentős összeget fektetett be a bérlő helyének kiépítésébe, és ügynöki jutalékot fizetett, csak azért, hogy a bérlő kudarcot valljon, mielőtt birtokba veszi, vagy hamarosan. Egy jó srác garancia, amely csupán a bérleti díj kifizetését fedezi, miközben a bérlő elfoglaltságban van, nem nyújt kompenzációt a bérbeadó előzetes lízingköltségeiért. Ennek leküzdésére, egy jó srác garancia kell, ha lehetséges, előírja, hogy a kezes vagy a bérlő fizeti a bérleti díjat egy előre meghatározott ideig elegendő ahhoz, hogy a bérbeadó, hogy megtérüljenek a kezdeti beruházás. Alternatív megoldásként a jó srác garancia felszámolt felmondási kötelezettséget írhat elő ezeknek a tételeknek a fedezésére, amely idővel csökken a lízing időtartama alatt.
üresedési veszteségek
Hasonlóképpen, az alapvető jó srác garancia nem nyújt védelmet a veszteségekért, amelyeket a bérbeadó szenved az üresedési időszak alatt, amely a nem teljesítő bérlő birtoklásának átadását követi, míg a bérbeadó helyettesítő bérlőt keres, felépíti a helyet és több ügynöki jutalékot fizet. A megoldás nyilvánvaló. A jó srác garanciájának előzetes értesítést is meg kell követelnie, mielőtt a bérlő átadhatja és elhagyhatja. Másodlagosan a lízingnek és a garanciának meg kell követelnie a bérlőtől és a kezestől, hogy az átadáskor felszámolt összeget fizessen e költségek fedezésére.
ingyenes bérleti díj és edzések
annak érdekében, hogy a bérlőket bérleti szerződések aláírására ösztönözzék, sok bérbeadó bérleti koncessziót kínál a bérleti időszak kezdetén, vagy elosztják a koncessziót évek alatt. Mindkét esetben a bérbeadók az ingyenes bérleti díj értékét olyan költségként számítják ki, amelynek amortizálódnia kell a lízing időtartama alatt. Más szavakkal, a bérbeadó elvárja, hogy megkapja az összes bérleti díjat, amelyet a bérleti szerződés teljes időtartama alatt fenntartanak a koncesszió fedezésére. Néhány gondosan kidolgozott lízing tartalmaz egy olyan rendelkezést, amely lehetővé teszi a bérbeadó számára, hogy megtérítse az úgynevezett “ingyenes bérleti díj” értékének egészét vagy egy részét, ha a bérlő a bérleti időszak végéig nem fizet bérleti díjat. Ha egy ilyen bérleti szerződést jó srác garancia támaszt alá, a garancia konkrét nyelvének foglalkoznia kell azzal, hogy a garancia fedezi-e ezt a bérleti díjat. Ha nem, a kezes biztosan vitatja a felelősséget azon elmélet alapján, hogy ez a kötelezettség, amely csak a bérleti szerződés megszűnése után merül fel, nem minősül a bérlőtől esedékes “bérleti díjnak”, amíg a helyiség birtokában volt.
ez a koncepció a jó srác garanciákra is vonatkozik, amelyeket gyakran használnak olyan helyzetekben, amikor a bérlő rossz időkre esett, és nem tudta időben kifizetni a bérleti díjat, vagy ha a bérlő csak részleges bérleti díjat fizet. A bérlő kilakoltatása helyett a bérbeadó inkább a bérlővel kötött munkaszerződést kötheti, amely csökkenti a bérlő havi bérleti díját, amíg pénzügyi állapota helyre nem áll. Ilyen esetekben, a jó srác garanciájának tartalmaznia kell egy rendelkezést arról, hogy ha a bérlő nem teljesíti a bérleti díj fizetését a munkaidőszak alatt, a kezes nemcsak a csökkentett bérleti díjért felel, de a teljes összegért, amelyet ebben az időszakban kellett volna fizetni, ha a bérleti díjcsökkentést nem adták volna meg. Ez további ösztönzést nyújt a bérlő számára, hogy időben fizessen.
futamidő végi kötelezettségek
végül a bérbeadó biztosítani akarja, hogy a bérlet idő előtti megszűnésekor a bérlő teljesítse a futamidő végi kötelezettségeit, különös tekintettel a helyiségek állapotára és a helyreállítási munkák elvégzésére. Ezeket tisztességes játéknak tekintik a jó srác garanciájába való felvételhez, amely egyébként nem nyújt fedezetet ezekre az elemekre.
vigyázzon a “további bérleti díjra”
bármely kezes korlátozni akarja felelősségét az alapbér fizetésére, esetleg az adó-és működési költségek emelkedésére. A kezes természetesen nem akarja, hogy felelősséggel tartozzon a bérlő nem monetáris mulasztásaiért, amelyeket később felszámolt összegekké alakítanak át. Ezért, a kezesnek haboznia kell aláírni egy jó srác garanciát, amely megígéri, hogy kifizeti az összes kötelezettséget, amely “kiegészítő bérleti díjat” jelent.”A lízingek szinte egyetemesen lehetővé teszik a bérbeadó számára, hogy a bérlő nem monetáris kötelezettségeit (még azokat is, amelyeket a kezes nem szándékozott fedezni) a bérlő pénzügyi kötelezettségévé alakítsa, amely kiegészítő bérleti díjként gyűjthető, és így egy széles körben megfogalmazott jó srác garancia alá tartozik. Ezért a kezes szempontjából a jó srác garanciáját a ki nem fizetett fix vagy alapbérre kell korlátozni, plusz azokra a konkrét díjakra és emelkedésekre, amelyeket a garancia kifejezetten meghatároz. A kezesnek kerülnie kell az összes “kiegészítő bérleti díj” megfizetésére vonatkozó általános megállapodás feltételezését, amely kifejezés nemkívánatos meglepetést okozhat a kezes számára.
bérleti gyorsítás és Megszűnés utáni károk
Hasonlóképpen, a kezes szempontjából a garancia alapján fennálló pénzügyi felelősség elhatárolásának akkor kell véget érnie, amikor a bérlő üres birtokot szállít. Ezért a kezes valószínűleg nem szándékosan fogadja el a garancia olyan záradékát, amely felgyorsítja a bérleti díjat a le nem járt időtartamra. Ez azonban váratlanul fordulhat elő, ha a lízing előírja az összes bérleti díj gyorsítását egy alapértelmezés után. Ha a gyorsulás az átadás előtt bármikor megtörténik, a bérleti kötelezettség részévé válik, amely a lízing megszűnése előtt felhalmozódott, és, ebből adódóan, valószínűleg azon széles körű ígéret alá tartozik, hogy “a futamidő átadása előtt kifizeti a lízing alapján felhalmozódott összes bérleti díjat.”
Az üzenet világos. A garanciavállalóknak többet kell olvasniuk, mint a garancia, hogy megértsék kitettségük terjedelmét. A garanciában foglaltakon kívül gondosan ügyelniük kell a bérleti szerződés mulasztási és jogorvoslati rendelkezéseire is. Még akkor is, a kezes azt akarja, hogy a” jó srác ” garancia kifejezetten kimondja, hogy a bérleti díjak felgyorsítására vonatkozó rendelkezések és egyéb alapértelmezett kár záradékok, mint például az átengedési költségek kifizetése, kilakoltatás, helyreállítás és hasonlók, nem képezik részét a kezes garanciavállalási kötelezettségének, függetlenül attól, hogy mikor keletkeznek a bérleti szerződés alapján.
a biztonsági letét
A good guy guaranty számos tárgyalója a bérlő biztonsági letétjének kezelésére összpontosít, vagy pontosabban arra, hogy a letétbe helyezett biztosíték jóváírásra kerül-e a good guy kezes kötelezettségeivel szemben. A garancia ellentétes rendelkezésének hiányában a kezes felelőssége általában a bérlő biztonsági letétjének alkalmazásával csökken. Ez azért következik be, mert a biztosítékot a bérlő nem teljesített bérleti kötelezettségének részleges kielégítése céljából alkalmazzák, ezáltal arányosan csökkentve a kezes kitettségét. Ez az eredmény azt az Általános kezességi elvet követi, hogy amikor az adós (a bérlő) átadja a hitelezőnek (a bérbeadónak) a hitelező birtokában lévő biztosítékot, a hitelező legalább a biztosíték mértékéig, ha nem is teljesen, de teljesíti a kezes felelősségét. Ennek a szabálynak az az oka, hogy a bérbeadó számára a biztosíték felszabadítása rontja a kezes azon képességét, hogy gyakorolja potenciális átruházási jogát a bérlővel szemben. Ezért a kezes jogosult a felelősségének részleges vagy teljes mentesítésére.
természetesen a bérbeadó inkább megtartaná a biztosítékot anélkül, hogy a kezes részesülne. A bérbeadó azt állítja, hogy a biztonsági letét célja, hogy segítsen fedezni azokat a költségeket, amelyeket a bérbeadó a bérlő nemteljesítése és a bérlet korai felmondása miatt szenved. Az egyik javasolt megoldás az, ahol a garancia hallgat, a bérbeadó nem alkalmazhatja a biztosítékot a bérlő átadása előtt kifizetetlen bérleti díjra. Inkább, a bérbeadónak csak a jó srác garanciájából kizárt kötelezettségek ellen kell alkalmaznia a biztosítékot, jellemzően a költségek átcsoportosítása vagy a helyiségek helyreállítása. Szkeptikus vagyok, hogy egy bíróság kikényszerítené ezt a választást. Ezért azt javaslom, hogy a biztosíték rendelkezése, függetlenül attól, hogy jóváírásra kerül-e a kezes kötelezettségének csökkentése érdekében, egyértelműen legyen feltüntetve a Jófiú garanciában, és a megfelelő nyelven is szerepeljen a lízing biztonsági letéti záradékában.
ami sokak számára először egyszerű garanciának tűnik, egyáltalán nem egyszerű. A good guy guaranty minden kibővített felhasználással és verzióval kifinomultabbá és összetettebbé vált. Biztos vagyok benne, hogy még átfogóbb formák alakulnak ki. Az ügyvédeknek ébernek és átgondoltnak kell lenniük, amikor ezekkel az eszközökkel foglalkoznak.