多くの新しい商業用不動産投資家は、業界で使用されているすべての異なる指標や用語の周りに頭を包むのに苦労しています。 実際には、これらの指標が実際に何を意味するのかを明確に理解していない経験豊富な専門家も多くいます。 債務サービスのカバレッジ率は、商業用不動産の中で最も重要な概念の一つです。
すべての商業貸し手は、あなたの財産が商業住宅ローンの資格があるかどうかを評価する際に、この指標を厳しく精査します。 したがって、この比率が何であるかを本当に理解するために投資家としてあなたをbehooves。 この概念と完全に快適に感じなければ、読み続けなさい。 この記事はあなたのためです。
デットサービスカバレッジ率は、不動産の純営業利益とその年間元利住宅ローンの支払いまたはデットサービスとの関係です。 次の例を考えてみましょう。 シカゴのアパートの建物は純営業利益の2 250,000を発生させる。 このプロパティの所有者は、annual200,030の年間元本と利息の支払いを支払います。 このプロパティの債務返済比率は1.25（1.249）の下で少しです。 実際に負債サービスの適用範囲の比率を計算する方法を肉付けするためにこの例に少し深く潜ってみましょう。 以下の損益計算書には、上記のマンションの年収と費用が記載されています:
総収入を計算し、営業費用を控除した後、このプロパティは純営業利益でnet125,000を生成することがわかります。 今のは、プロパティの住宅ローンの支払いについて話しましょう。
以下の融資条件を仮定する：これらの数字を念頭に置いて、このアパートの債務サービスカバレッジ率を計算することができます。 この特性が純営業利益の2 250,000を発生させ、借り手が負債サービスのannually200,030を毎年支払わなければならないことを覚えなさい。 負債サービスの比率を把握するためには、負債サービス（$200,030）によってNOI（2 250,000）を単に分ける。 上記のように、これは約1.249に等しい。 しかし、なぜこの指標は重要なのでしょうか？
まあ、それは実際には非常に簡単です。 あなたはさらにこの概念を打破する場合は、このプロパティのDSCRは本当に建物はあなたが貸し手に借りているすべての$1の収入で約$1.25を生成す たとえば、プロパティのDSCRが1になる場合、それはプロパティが住宅ローンの支払いをカバーするだけで十分なお金を生成し、DSCRが1の下にある場合、それは
商業用住宅ローンは、主に問題のプロパティのキャッシュフローに基づいているので、貸し手は常にプロパティが債務サービスをカバーするのに十分な純 これは負債に収入のメートルが使用される住宅の抵当と対照をなしてある。 商業スペースでは、貸方は普通特性の収入自体が抵当をカバーすることを確かめたいと思う(借り手が持つかもしれないあらゆる外の収入は別として)。 任意の不測の事件は、欠員や余分な費用などの融資期間中に発生した場合には、貸し手は、プロパティが実際に年間の住宅ローンの支払いよりも多くの それは商業貸付け金を引受するとき少なくとも1.25のDSCRを捜すために商業抵当工業で標準である。 提案された融資額が貸方の最低の負債サービス適用範囲の比率の条件に達しなければ、貸付け金は強いられる負債サービスであると言われ、貸方は融資額
ほとんどの貸し手はdscrを計算するときに不動産収入だけを見ていますが、”グローバルDSCR”に基づいて商業用不動産ローンを作る貸し手もあります。”これらの貸し手は、債務サービスのカバレッジ率を計算する際に考慮に個人と財産の収入と支出の両方がかかります。 プロパティが弱いキャッシュフローを持っているが、借り手が貸し手の債務サービスカバレッジ比のしきい値を超える彼の全体的な収入をもたらす他 たとえば、上記の場合のプロパティがgenerated200,030（1DSCRで）しか生成しなかったが、借り手がpart50,000の収入を生成するパートタイムの仕事を持っている場合、グローバル
債務返済比率を計算する際に考慮すべき最後のことは、貸し手が費用を計算する方法です。 多くの借り手は、彼らの計算でプロパティの実際の費用が含まれています。 これは直感的に聞こえるかもしれませんが、債務返済率を評価する際に貸し手は、通常、実際の費用に自分自身を制限しません。 プロパティが100パーセント占有されている場合でも、貸し手は通常、潜在的な将来の欠員から保護するために約5パーセントの欠員係数を想定します。 さらに、貸し手は、通常、（プロパティが自己管理されている場合でも）効果的な総収入の約5％の管理手数料を前提としています。 貸し手は、彼らがプロパティに抵当流れし、プロパティを管理するために管理会社を雇う必要があります可能性に基づいて融資を引受する必要があ 彼らは、プロパティがまだこのような状況で十分な収入を生成することを確認する必要があります。 最後に、貸方は頻繁に単位ごとの約$750-$1,000の年次修理および維持料金を仮定する(実際の修理費用が大いにより少しであっても)。 それは貸し手がそれをどのように見えるかに基づいて債務返済比率を計算することを覚えておくことは本当に重要です。 結局のところ、彼らはお金を貸すものにあります！
Stephen A.Sobinは、商業住宅ローンとアパートローンに特化した全国の住宅ローン仲介会社であるSelect Commercial Funding LLCの社長&創設者です。