direitos sem arrendamento (guia para inquilinos comerciais!)

normalmente, proprietários de propriedades comerciais e locatários de negócios devem assinar um contrato de arrendamento escrito que estabelece as condições do arrendamento. Isto proporciona certeza dos direitos, obrigações e clareza de ambas as partes quanto à forma de resolver quaisquer litígios que possam surgir.Não é geralmente aconselhável alugar uma propriedade comercial sem um acordo escrito. Normalmente surgem problemas quando o senhorio procura vender ou tomar posse da propriedade e expulsar o inquilino.Sem um documento formal em vigor, os locatários só podem invocar os direitos e protecções limitados conferidos pela lei, em vez de termos potencialmente mais vantajosos se estiver em vigor um contrato formal de arrendamento escrito.Este artigo abrange::

• um contrato de arrendamento pode existir sem documentação?
• os direitos dos locatários de empresas sem contrato de arrendamento por escrito
• podem os locatários de empresas ser despejados se não houver acordo escrito?
• Why seek legal advice

Can a lease exist without documentation?Nos termos da secção 2 da Lei da propriedade (disposições diversas) de 1989, as locações comerciais com uma duração superior a três anos devem ser criadas por uma escritura. Isto significa que o contrato de arrendamento deve ser comprometido a escrever e o documento deve especificar todos os termos expressos do acordo e deve ser assinado tanto pelo proprietário como pelo inquilino.No entanto, a secção 54(2) da Lei da propriedade (LPA) cria uma excepção. Afirma que as locações comerciais podem ser criadas oralmente, e sem qualquer documentação formal, desde que a duração do arrendamento seja inferior a 3 anos, que o arrendamento entrou em vigor logo que o arrendatário assumiu a ocupação do imóvel e que a renda é fixada à taxa de mercado vigente e não é nominal. Se todas estas circunstâncias se aplicarem, o locatário da empresa tem um interesse legal admissível.

Note que as tenancias periódicas também podem ser abrangidas pela isenção do LPA.

os direitos dos locatários de empresas sem arrendamento por escrito

a parte 2 da Lei do Proprietário e do locatário de 1954 aplica-se a qualquer arrendamento em que a propriedade “seja ou inclua instalações ocupadas pelo locatário e assim ocupadas para fins de uma actividade por ele exercida ou para esses e outros fins”.Nos termos da lei, os locatários que tenham exercido uma actividade profissional durante mais de 12 meses, e em que o proprietário tenha aceite o pagamento da renda, obtêm a “garantia de posse”. Trata-se de um direito legal do locatário da empresa a receber um novo arrendamento no Termo do contrato de Locação existente.

para se qualificar para a segurança do mandato, um acordo não escrito não feito por escritura deve ser considerado como um contrato de Locação adicional aos requisitos previstos no artigo 54(2) da Lei da propriedade.Além disso, a secção 37 da LTA permite ao locatário pedir uma indemnização se o proprietário obtiver a sua posse.

(para orientação sobre revisões de rendas comerciais ver o nosso artigo: revisões de rendas em locação comercial (um guia!)

embora estas disposições legais possam ser “contratadas” como parte de um acordo escrito assinado, sem um documento formal, os direitos legais de renovar no final do prazo e de reclamar uma compensação quando o proprietário assume a posse estão implícitos em favor do locatário da empresa.

os inquilinos das empresas podem ser despejados se não houver um acordo de arrendamento por escrito?Se for estabelecido um arrendamento qualificado, o proprietário comercial tem de seguir procedimentos legais rigorosos para retomar legalmente a posse de um imóvel no final do período de arrendamento. Trata-se de notificar o inquilino, tal como previsto na secção 25 da Lei dos senhores de terras e inquilinos de 1954, indicando qual dos sete motivos de oposição em que se baseiam para se oporem a um novo arrendamento.

sete motivos de oposição, conforme definido na seção 30(1) da LTA são:

(a) o locatário tem obrigações em relação à manutenção e reparação sob a concessão atual e o imóvel está em desuso;

(b) houve uma persistente atraso no pagamento do aluguel;

(c) o inquilino tem sido/está na violação de outros termos da concessão existente;

(d) o proprietário é capaz de fornecer acomodações alternativas adequadas;

(e) o arrendamento foi criado por um sub-arrendamento;

(f) o senhorio pretende demolir ou reconstruir a propriedade e não é possível sem que o proprietário recuperar a posse;

(g) o senhorio pretende ocupar o imóvel ou parte do imóvel para fins do seu próprio negócio ou como sua residência.

o senhorio tem o dever de notificar por escrito ao inquilino uma secção 25, não mais de 12 e não menos de seis meses antes da data de cessação especificada, aconselhando a oposição à renovação do arrendamento.

o anúncio deve especificar uma data para a rescisão do contrato, que deve ser posterior ao termo do período de vigência do acordo existente, e deve indicar os motivos para se opor à renovação.Quando o arrendatário tiver solicitado a concessão de um novo arrendamento ao abrigo da secção 26 da LTA, o proprietário pode apresentar uma contra-notificação informando sobre os motivos da não renovação.Quando o proprietário retomar a posse, o locatário pode pedir uma indemnização ao abrigo das disposições da LTA.

Why seek legal advice

the lack of security and potential for costly disputes mean unwritten lease agreements are rarely a recomendable option for commercial locatários or landlords. Pelo contrário, são uma fonte evitável de risco comercial.Se você está preocupado com seu status legal ou direitos como inquilino de uma empresa sem um documento de Locação por escrito, ou se seu senhorio está tomando medidas para assumir a posse da propriedade, tome aconselhamento legal sobre suas opções para garantir que seus direitos e interesses são protegidos.

declaração de exoneração de responsabilidade legal

as matérias contidas neste artigo destinam-se apenas a fins de Informação geral. Este artigo não constitui aconselhamento jurídico, nem é uma declaração completa ou autorizada da lei, e não deve ser tratado como tal. Embora todos os esforços sejam feitos para garantir que a informação está correta, nenhuma garantia, expressa ou implícita, é dada quanto à sua exatidão e nenhuma responsabilidade é aceita por qualquer erro ou omissão. Antes de agir com base em qualquer das informações aqui contidas, deve procurar-se aconselhamento jurídico especializado.