Anspråk på avskrivningar på hyresfastigheter

om du äger en hyresfastighet är det viktigt att kräva alla dina berättigade skatteavdrag för att maximera din avkastning på investeringen. En av de viktigaste kostnaderna du kan hävda är avskrivningar. Denna kostnad är dock lätt att missa, eftersom avskrivningar inte är en out-of-pocket-kostnad som andra hyresfastighetskostnader.

det är viktigt att förstå:

• vilka avskrivningskostnader du kan hävda.
• hur mycket avskrivningar du kan göra anspråk på.
• vilka avskrivningskostnader du inte kan göra anspråk på.
• vilka avskrivningskostnader du bör behålla.

avskrivningar för hyresfastigheter du kan göra anspråk på

avskrivningar är en finansiell term som används för att beskriva tillgångens minskningsvärde över tid på grund av slitage. Australian TaxationOffice (ATO) låter dig avskriva hyresfastighetstillgångar under två programkategorier:

1) kapitalverk och

2) kapitaltillägg (t.ex. anläggningstillgångar).

avskrivningskostnader för anläggningstillgångar

anläggningstillgångar är fasta på hyresfastigheten. Exempel på kapitalverkstillgångar som är berättigade avdragsgilla avskrivningskostnader inkluderar:

• att lägga till ett extra rum eller garage till din hyresfastighet),
• byggförändringar (t.ex. ta bort eller lägga till en vägg) och
• strukturalimprovements (t. ex. lägga till en uppfart eller lägga till en stödmur).

avskrivningar kapitaltillägg

anläggningstillgångar är i allmänhet fristående, funktionella tillgångar som inte är fasta på hyresfastigheten. Exempel på anläggningstillgångar som är godtagbara avdragsgilla avskrivningskostnader inkluderar:

hur mycket hyresfastighetsavskrivningdu kan hävda?

avskrivningsreglerna skiljer sig åt för anläggningstillgångar och kapitaltillägg.

Kapitalverkstillgångar

Kapitalverksavdrag är tillgängliga för alla hyresfastigheter byggda efter den 15 September 1987. Dinavskrivningskostnad måste spridas över 40 år till 2,5% per år.

till exempel,om du spenderar $150,000 på en hyresfastighetsrenovering, kommer du att vara berättigad att dra av $3,750 som en avskrivningskostnad för de närmaste åren (dvs. 2.5% av den totala kostnaden per år).

om du har köpt en hyresfastighet som väsentligen (inte kosmetiskt) renoverades av den tidigare ägaren före försäljningen, kommer du att bli föremål för anspråk på tillhörande kapitalverksavdrag inom 40-årsperioden. I den här situationen är det klokt att använda tjänsterna av en kvantitetundersökare som kommer att kunna identifiera mindre uppenbara renoveringar som nyvvs eller uppdaterad elektrisk ledning.

dessutom, om du någonsin senareavlägsna kapitalverkstillgångar inom 40-årsperioden, kan du hävda eventuella odeducerade avskrivningar under det år tillgången tas bort. Detta kallas ’skrotning’.

anläggningstillgångar

den fulla avskrivningen på rentalproperty anläggningstillgångar kostar $300 eller mindre kan skrivas av i deras första användningsår. Anläggningstillgångar som kostar över 300 dollar måste dock avskrivas över deras beräknade nyttjandeperiod. ATO ger en omfattande tabell över den beräknade nyttjandeperioden för ett brett spektrum av potentiella investeringar anläggningstillgångar.

Alternativt kan du anlita en quantitysurveyors tjänster för att bedöma din fastighets anläggningstillgångar för att ge dig ett avskrivningsschema. Du kan också uppskatta livslängden för dintillgångar själv och avskriva dem i enlighet därmed, förutsatt att du kan motivera dinberäkningar.

det finns två metoder som du kan använda för att beräkna mängden avskrivningar du kan göra anspråk på hyresfastigheter anläggningstillgångar:

1) den primära kostnadsmetoden. Avskrivningen av tillgången skulle fördelas jämnt överdess nyttjandeperiod. Till exempel en tillgång på $2000 med en nyttjandeperiod på fem årskulle skrivas av till $400 per år.

2) metoden för att minska kostnaderna. Avskrivningarna varje år beräknas påavskrivet (dvs. minskat) värde av tillgången varje år av dess nyttjandeperiod.Det betyder att avskrivningsskatteavdraget är högst under de första åren av tillgångens liv, snarare än att vara jämnt fördelat som det är med prime cost-metoden.

avskrivningar på hyresfastigheter du kan inte göra anspråk på

det är viktigt att notera att från och med den 1 juli 2017 får du inte längre göra anspråk på avskrivningar på investeringsfastigheter som köps begagnade om du inte bedriver en investeringsfastighetsverksamhet. Detta inkluderar alla tillgångar som du kan köpa om du bor i din hyresfastighet medan du renoverar den. För detta skäl bör du bara köpa nya anläggningstillgångar om du inte bor i din egendom och den antingen är uthyrd eller tillgänglig för uthyrning.

privata investerare kan dock fortsätta att kräva avskrivningar på begagnade tillgångar som köptes och installerades i deras investeringsfastighet före den 9 maj 2017 för återstoden av tillgångens beräknade nyttjandeliv.

vilka avskrivningskostnader registrerar dubör behålla

för kapitalverkstillgångar bör du behålla allaföljande kostnadsrekord under 40-årsperioden:

• detaljer om vilken typ av byggnadsarbete som slutförts,
• datumet då arbetet påbörjades,
• datumet då arbetet slutfördes och
• kostnaden.

alla andra avskrivningskostnader för hyresfastigheter (t.ex. kvitton för anläggningstillgångar) ska sparas under tillgångens livslängd och sedan i ytterligare fem år efter att du lämnat in din skattedeklaration.

hur vi kan hjälpa

vårt erfarna team av skatterådgivare på Wilson Pateras i Richmond kan svara på alla frågor du kan ha om skatteavdrag för avskrivningar eller andra utgifter för investeringsfastigheter du har. De kan hjälpa dig att maximera dina berättigade skatteavdrag, så att du betalar mindre skatt. Som du kan se kan avskrivningar vara en betydande avdragsgill kostnad som du kan hävda mot hyresintäkterna som din förvaltningsfastighet genererar.

kontakta oss idag för en kostnadsfri, obligatorisk konsultation för att ta reda på hur vi kan hjälpa dig.