Grunderna i ett kommersiellt leasingavtal / Pall Mall Estates

tidigare på vår blogg har vi täckt många av de hinder du kan möta när du väljer en kommersiell fastighet att hyra. När allt kommer omkring är det ingen mindre fråga: att få rätt egendom – eller fel – kan starkt påverka framtiden för ditt företag.

i det här inlägget kommer vi att täcka något lite annorlunda: själva hyresavtalet. Här är allt du behöver veta om kommersiell leasing i Storbritannien.

första saker först, vad är ett kommersiellt leasingavtal?

ett kommersiellt leasingavtal är en form av juridiskt bindande avtal mellan en företagshyresgäst – ditt företag – och en hyresvärd. Hyresavtalet ger dig rätt att använda fastigheten för affärsverksamhet eller kommersiell verksamhet under en viss tid. I gengäld betalar du pengar till hyresvärden. Hyresavtalet kommer också att beskriva rättigheter och skyldigheter för både hyresvärden och hyresgästen under hyresperioden.

vad är skillnaden mellan en kommersiell fastighet leasing och ett bostadsområde en?

även om den underliggande principen är densamma-utbyte av egendom användning för pengar-det finns flera skillnader mellan kommersiella leasingavtal och den typ du kan underteckna när du hyr en lägenhet.

för det första finns det mindre statligt skydd för kommersiella fastighetshyresgäster. Det är underförstått att om du tar på en kommersiell fastighet hyresavtal, bör du vara kunnig om att driva ett företag och kommer därför att vara bättre lämpad för ansvar än någon – till exempel – hyra sin första lägenhet.

det finns också mer utrymme för förhandlingar i ett kommersiellt leasingavtal, igen för att båda parter vanligtvis anses ha mer kunskap om affärsmetoder, och det är mer sannolikt att närma sig förhandlingar med realistiska mål i åtanke.

finns det någonsin muntliga leasingavtal?

vanligtvis inte. Problemet med alla typer av muntliga hyresavtal är att de kan vara mycket svåra att genomdriva. Om en domstolsförhandling uppstår, skulle hantering av oenigheten helt enkelt vara ett fall att ta en persons ord över en annan. Med ett skriftligt avtal på plats, domstolarna kommer att vara skyldiga att upprätthålla de villkor som anges, och det kan finnas lite utrymme för tvist.

vilka avsättningar behandlas i ett kommersiellt leasingavtal?

vanligtvis kommer ett kommersiellt leasingavtal att täcka följande frågor:

• den typ av egendom som låt
• adressen till fastigheten
• längden på hyresavtalet, och om det är en viss tid eller en term som kan förnyas med jämna mellanrum
• hyresbeloppet debiteras, och när hyran kommer att betalas
• vilka typer av verksamhet kan utföras i fastigheten
• vem är ansvarig för eventuella hyresavtal förbättringar
• vad bestämmelserna är av depositionen

vid vissa tillfällen kan det kommersiella hyresavtalet också täcka dessa områden:

• avsättningarna för förnyelse av hyresavtal
• eventuella förbättringar hyresvärden ansvarar för
• eventuella förbättringar hyresgästen ansvarar för
• om uthyrning av fastigheten är tillåten
• vilka avsättningar erbjuds för uppsägning av hyresavtalet
• Vem ansvarar för förvaltningen av fastighetsförsäkringen

vilka styrande organ ansvarar för att hantera tvister?

den styrande lagen i hyresavtalet är den jurisdiktion där fastigheten är belägen, snarare än där du är din hyresvärd kan leva. Det är kommunfullmäktige för fastigheten som kommer att hantera eventuella tvister.

vilka parter är inblandade i undertecknandet av hyresavtalet?

det finns två huvudpartier:

• hyresvärden, annars känd som uthyraren
• du, hyresgästen, annars känd som hyresgästen

i vissa fall kan hyresvärden begära en garant eller en säkerhet: det här är en person som går med på att betala förluster direkt till hyresvärden om du inte kan betala hyran eller bryta hyresavtalet på annat sätt.

lokalerna själva

hyresavtalet kommer att innehålla en juridisk beskrivning av lokalerna; detta är helt enkelt hur fastigheten identifieras i fastigheter juridiska transaktioner och är på samma sätt som det skulle beskrivas i någon form av inköpshandlingar såsom en inteckning ansökan eller en fastighetsregistret form.

andra villkor du behöver veta om fastigheten inkluderar:

• Fixtures-Detta hänvisar till en bit av egendom som är ansluten till lokalerna på ett sätt som att ta bort det skulle skada fastigheten. Exempel på detta skulle vara ett inbyggt skåp, ett handfat, en toalett eller ett bad.
• Chattels – det här är personlig egendom och anses i de flesta fall skilja sig från lokalerna. Det här är saker som persienner, gardiner, mikrovågor, skrivbord eller vitvaror som kylskåp och tvättmaskiner.
• Hyresförbättringar-detta är en kostnad som uppstår vid en permanent förbättring av lokalerna. Leasehold förbättringar anses anläggningstillgångar, och i allmänhet försämras i värde under loppet av hyresavtalet.

det är viktigt att notera att du bara kommer att kunna använda den hyrda egendomen för de ändamål som dikteras av hyresvärden. Det kommer vanligtvis att finnas en klausul om Tillåten användning av lokaler i hyresavtalet som listar dessa ändamål. Om du vill använda fastigheten för ett ändamål som inte dikteras i hyresavtalet måste du få skriftligt tillstånd från hyresvärden.

vad du behöver veta om hyra

i kommersiella fastigheter betalas hyran vanligtvis kvartalsvis i förskott. Vanliga Datum för detta är 25 Mars, 24 juni, 29 September och 25 December. Men eftersom kommersiella hyresavtal är mer förhandlingsbara än bostäder, kan det vara möjligt att komma överens om alternativa datum med din hyresvärd.

andra villkor och typer av kommersiella hyresavtal att vara medveten om inkluderar:

• bashyra – detta är det lägsta eller basbeloppet för hyran som ska betalas som anges i hyresavtalet och kommer att utesluta procentuella hyror eller andra ytterligare driftskostnader.
• procentuellt leasingavtal – denna typ av leasing sker vanligtvis i detaljhandeln och används ofta i köpcentra. Inom dessa avtal betalar hyresgästen en fast bashyra plus en procentandel av deras bruttoinkomst. Procentsatsen kommer att avtalas i förväg av hyresvärden.
• FRI leasing-FRIin detta fall står för en fullständig reparation och försäkring leasing. Enkelt uttryckt; det innebär att hyresgästen måste uppfylla alla kostnader för underhåll, reparation och försäkring på fastigheten.
• Gross rent lease-en brutto hyra leasing är en form av kommersiella leasingavtal där hyresgästen är ansvarig för att betala basen hyra och eventuella angivna kostnader, medan hyresvärden är ansvarig för att betala alla kostnader innebär i drift och underhåll av fastigheten, såsom försäkring, verktyg och underhåll. I vissa bruttohyresavtal kan hyresvärden också vara ansvarig för att betala fastighetsskatt.

vad du behöver veta om din deposition

som med vanliga bostäder leasingavtal, du kommer att vara ansvarig för att betala en säkerhet/skadedeposition för att garantera att du kommer att uppfylla alla skyldigheter enligt hyresavtalet. Under hyresperioden kommer hyresvärden att hålla depositionen, och om du antingen skadar fastigheten eller inte betalar hyran, kommer hyresvärden att använda depositionen för att få tillbaka skulden.

när hyresperioden har slutförts kommer hyresgästen att få depositionen tillbaka minus eventuella avdrag för reparationer eller restaurering av fastigheten.

hur mycket kommer en kommersiell insättning att vara?

Skadeinsättningar i den kommersiella sektorn motsvarar vanligtvis högst en månads hyra. Hyresvärden kan dock välja att be om mer beroende på fastigheten. I vissa branscher kan depositionen vara så mycket som tre månaders hyra.

uthyrning och tilldelning av hyresavtal

i vissa fall kan det bli nödvändigt för dig att hyra ut hyresavtalet om detta är tillåtet av hyresvärden. Uthyrning av hyresavtalet hänvisar helt enkelt till att du överför ansvaret för hyresavtalet till en tredje part under resten av terminen.

om du till exempel hyrde två våningar i en kontorsbyggnad och sedan halvvägs genom termen inte längre behövde en av dem, kan du hyra ut det onödiga golvet till ett annat företag.

att tilldela ett leasingavtal är något annorlunda, eftersom det innebär fullständig överföring av alla rättigheter till en tredje part. Återigen, tilldela ett hyresavtal skulle kräva tillstånd från hyresvärden.

avsluta ett kommersiellt leasingavtal

vanligtvis kommer du att kunna säga upp hyresavtalet vid dess slutsats om du vill. Thiswillsimplebea fråga om att kommunicera med hyresvärden och eventuella relevanta fastighetsmäklare, och slutföra alla nödvändiga pappersarbete.

det enda sättet på vilket ett kommersiellt leasingavtal kan brytas tidigt är om hyresavtalet i sig innehåller en brytklausul. En paus klausul kommer att ange att hyresavtalet kan avslutas utan att någon inför ett straff, och du kommer vanligtvis att krävas för att ge två månaders varsel innan du aktiverar den.

du kanske också kan avsluta hyresavtalet tidigt om:

• du kan överföra hyresavtalet till någon annan – hyresvärden kan kräva att du agerar som garant för denna tredje part
• du kan – och tillåts – att hyra ut hyresavtalet
• din hyresvärd ger dig tillstånd att göra det

om ovanstående situationer inte gäller, är det din lagliga skyldighet att fortsätta betala hyra för resten av hyresavtalet hyresrätten.

du kan ladda ner en PDF-version av den här guiden här:

ladda ner