lis pendens sökningar är ett kraftfullt verktyg i ditt offentliga register due diligence toolkit för att samla in information om potentiella panträtter på fastigheter.
vanligtvis, när du utför offentliga register due diligence på länsnivå, söker du efter federala skattelättnader, Statliga skattelättnader, UCC fixtur anmälningar och dom liens.
men det finns andra offentliga register registrerade på länsnivå – som mekanikrätter, EPA – panträtter, ERISA-panträtter, materialmans panträtter och lagerrätter-som kan ha stor betydelse för affärstransaktioner, särskilt om en av tillgångarna som förmedlas i transaktionen är fast egendom.
bland dem? Lis pendens meddelanden.
Vad är en Lis Pendens meddelande?
Lis pendens är Latin för ’suit pending’. Det är som ett juridiskt bokmärke, ett skriftligt meddelande i markregister för att ge allmänheten råd (särskilt alla som är intresserade av att köpa eller finansiera en viss fastighet) att en rättegång har lämnats in som kan påverka titeln eller ägarintresset i den egendomen. Lis pendens meddelanden innehåller normalt en juridisk beskrivning av fastigheten, namnen på de berörda parterna och annan information om rättegången som påverkar fastigheten.
Lis Pendens vs. Dom panträtter
det är länge väletablerat att grundlig offentliga register due diligence bör omfatta söka efter pågående stämningar och domar i domstolssystemet, och att även omfatta söka efter dom panträtter i lokala jurisdiktioner där mark register hålls. Det är särskilt viktigt här att komma ihåg att rättegångar ofta lämnas in i en länsdomstol som är helt orelaterad till var en dom som härrör från dessa rättegångar senare kan registreras. Anledningen till detta är dom panträtter kan registreras i alla län i en stat där fast egendom är belägen, som ger den rådande parten en metod för att verkställa på domen statewide. Följaktligen är en dom lien ett viktigt verktyg som den rådande parten kan använda för att få betalt på sin dom.
lis pendens-meddelandet fungerar annorlunda och har en annan funktion. För det första kan det registreras endast i det län där den omtvistade fastigheten är belägen, Till skillnad från domar panträtter som kan registreras i alla län där fast egendom som eftersträvas att utföras på kan vara belägen. För det andra är syftet inte att verkställa en dom utan snarare att tjäna som en varning om att en dom som påverkar en viss egendom kan vara kommande – så den som vill köpa den egendomen eller få den inkluderad som en tillgång i en kommersiell transaktion gör det på egen risk. Där dom panträtter är ’ fakta ’om fastigheter, lis pendens meddelanden fungerar som’ försiktighet ’ tecken. För det tredje gör inte alla sökningar efter väntande kostymer som en del av deras transaktionella due diligence, så lis pendens kan vara det bästa sättet för dem att bli medvetna om att det finns en tvist om en fastighet.
Bör Offentliga Register Due Diligence Sökningar Inkluderar Lis Pendens?
varje advokat är annorlunda, varje affär är annorlunda och varje affärsbudget är annorlunda. Lis pendens meddelanden är helt enkelt en av de många ’verktyg’ som lagen ger till forskare för att hjälpa dem att få affären rätt. Söka efter lis pendens meddelanden kan vara en effektiv del av ett offentligt register due diligence ’toolkit’, beroende på vilka resurser som finns tillgängliga för dig.
till exempel, om en sökande part är övertygad om att public record due diligence utförs på en viss transaktion kommer att fånga en pågående kostym som hänför sig till en viktig del av fastigheter i affären, då de förmodligen inte behöver oroa sig mycket om att söka separat för Lis pendens meddelanden.
men…
om en sökande part har några tvivel om deras due diligence söka strategi eller säga, affären budgeten inte rymma omfattande länsnivå due diligence, lis pendens sökningar kan vara det bästa sättet att ta reda på att det finns en tvist om en bit av fast egendom. I denna situation, det skulle vara klokt-åtminstone-att leta efter dom panträtter och Lis pendens meddelanden i alla län där delar av fastigheter som är viktiga för affären finns.