Mnoho nových komerčních nemovitostí investoři mají problém pochopit jejich hlavy kolem všech různých metrik a výrazy používané v průmyslu. Ve skutečnosti existuje dokonce mnoho zkušených odborníků, kteří nemají jasnou představu o tom, co tyto metriky ve skutečnosti znamenají. Poměr pokrytí dluhové služby je jedním z nejdůležitějších konceptů v komerčních nemovitostech.
každý komerční věřitel bude silně zkoumat tuto metriku při hodnocení, zda vaše nemovitost má nárok na komerční hypotéku nebo ne. Proto se vám jako investorovi jeví, abyste skutečně pochopili, o čem tento poměr je. Pokud se s tímto konceptem necítíte úplně dobře, pokračujte ve čtení. Tento článek je pro vás.
poměr krytí dluhové služby je vztah mezi čistým provozním výnosem nemovitosti a jeho ročními splátkami jistiny a úroků z hypotéky nebo dluhovou službou. Zvažte následující příklad. Bytový dům v Chicagu generuje čistý provozní příjem 250 000 dolarů. Majitel této nemovitosti platí roční jistiny a úrokové platby ve výši $ 200,030 . Poměr dluhové služby této nemovitosti je tad pod 1,25 (1,249). Pojďme se ponořit trochu hlouběji do tohoto příkladu, abychom skutečně zjistili, jak vypočítat poměr pokrytí dluhové služby. Následující výkaz zisku a ztráty uvádí roční příjmy a výdaje výše uvedeného bytového domu:
Po výpočtu celkových hrubých příjmů a odečtení provozních nákladů, vidíme, že majetek generuje $125,000 v čisté provozní výnosy. Nyní pojďme mluvit o splácení hypotéky na nemovitosti.
Předpokládejme následující úvěrové podmínky: s ohledem na tato čísla můžeme nyní vypočítat poměr pokrytí dluhové služby tohoto bytového domu. Pamatujte si, že tento majetek generuje $250,000 čistého provozního zisku a dlužník musí zaplatit $200,030 v dluhové služby ročně. Chcete-li zjistit poměr dluhové služby, jednoduše vydělíte NOI (250 000$) dluhovou službou (200 030$). Jak bylo uvedeno výše, To se rovná asi 1.249. Ale proč na této metrice záleží?
No, je to vlastně docela jednoduché. Pokud jste rozebrat tento koncept ještě dále, budete si uvědomit, že tato vlastnost je DSCR opravdu nám říká, že budova generuje asi $ 1.25 V příjmu za každý $ 1 dlužíte věřiteli. Pokud, například, DSCR nemovitosti by být na 1, které by naznačovaly, že majetek generuje jen dost peněz na pokrytí splátky hypotéky, a pokud DSCR je pod 1, to znamená, že majetek příjem nemůže pokrýt navrhované podmínky půjčky.
Od komerční hypoteční úvěry jsou většinou založené na cash flow dané nemovitosti, věřitelé budou vždy chtít, aby zajistily, že majetek vytváří dostatek čisté provozní výnosy k pokrytí dluhové služby. To je na rozdíl od hypoték na bydlení, kde se používá metrika dluhu k příjmu. V komerčním prostoru věřitelé obvykle chtějí zajistit, že příjem z nemovitosti sám pokrývá hypotéku (kromě jakéhokoli vnějšího příjmu, který může mít dlužník). V případě, že během doby půjčky dojde k nepředvídaným událostem, jako jsou volná místa nebo dodatečné výdaje, věřitelé se chtějí ujistit, že nemovitost skutečně generuje vyšší roční příjem než roční splátky hypotéky. V komerčním hypotečním průmyslu je standardní hledat DSCR alespoň 1.25 při upisování komerčního úvěru. Pokud navrhovaná výše úvěru nedosáhne požadavku na minimální pokrytí dluhové služby věřitele, říká se, že půjčka je omezena dluhovou službou a věřitel sníží částku půjčky.
Zatímco většina věřitelů podívat jen na majetku příjmy při výpočtu DSCR, tam jsou někteří věřitelé, které dělají komerční úvěry na nemovitosti na základě „globální DSCR.“Tito věřitelé budou při výpočtu poměru pokrytí dluhové služby brát v úvahu jak osobní, tak majetkové příjmy a výdaje. Pokud má tedy nemovitost slabý peněžní tok, ale dlužník má další doplňkový příjem, který přináší jeho celkový příjem nad prahovou hodnotu poměru pokrytí dluhové služby věřitele, půjčka bude stále proveditelná. Například, pokud je vlastnost v případě výše generovány pouze $200,030 (na 1 DSCR), ale dlužník má práci na částečný úvazek, který generuje 50.000 dolarů příjmů, globální poměru krytí dluhové služby by splňovat 1.25 požadavek DSCR.
poslední věc, kterou je třeba zvážit při výpočtu poměru dluhových služeb, je to, jak věřitelé vypočítávají výdaje. Mnoho dlužníků zahrnuje do svých výpočtů pouze skutečné výdaje na nemovitost. I když to může znít intuitivně, věřitelé se při hodnocení poměru dluhové služby obvykle neomezují na skutečné výdaje. I když nemovitost je 100 procent obsazené, věřitelé obvykle předpokládat, že volné místo faktor o 5 procent na ochranu proti jakékoli potenciální volná pracovní místa v budoucnosti. Dále věřitelé obvykle předpokládají poplatek za správu ve výši asi 5 procent efektivního hrubého příjmu (i když je nemovitost spravována Samostatně). Věřitelé to proto, že je třeba upsat půjčky na základě potenciálu, který budou muset zabavit na majetku a najmout správcovskou společnost pro správu majetku. Musí se ujistit, že nemovitost bude v takové situaci stále generovat dostatečný příjem. A konečně, věřitelé často předpokládají roční poplatek za opravy a údržbu ve výši přibližně 750 až 1 000 USD za jednotku(i když skutečné náklady na opravu jsou mnohem nižší). Je to opravdu důležité mít na paměti vypočítat poměr dluhové služby na základě toho, jak věřitel bude vypadat na to. Koneckonců, jsou na těch, kteří půjčují peníze!
Stephen A. Sobin je prezident & zakladatel Vyberte Komerční Financování LLC, celostátní hypoteční makléřské společnosti se specializací na komerční hypotéky a bytu půjčky.