Diejenigen, die Gewerbeimmobilien zu Mietzwecken besitzen, müssen dem IRS Ausgaben und Einnahmen aus der Immobilie melden. Dazu benötigen Sie das IRS-Formular 1040, Schedule E. Befolgen Sie unseren IRS Schedule E-Leitfaden, um den Bericht korrekt einzureichen und Strafen zu vermeiden.
1. Bestimmen Sie Ihren zu versteuernden Gewinn
Der erste Schritt bei der Vorbereitung des Formulars Schedule E ist die Berechnung, wie viel von Ihren Mieteinnahmen zu versteuernder Gewinn ist. In Teil I des Formulars Schedule E geben Sie dazu die folgenden Informationen an:
- Unterkunftsadresse und -typ
- Wie viele Tage im Jahr wurde die Immobilie vermietet
- Wie viele Tage haben Sie die Immobilie persönlich genutzt
Abgesehen davon müssen Sie angeben, ob Sie die Immobilie gemeinsam (mit einem Ehepartner) oder allein besitzen. In Zeile 3 listen Sie dann auf, wie viel Miete Sie im Kalenderjahr für die Immobilie erhalten haben.
2. Berechnen Sie Ihre Ausgaben
In den Zeilen 5 bis 20 berechnen Sie Ihre Ausgaben. Die folgenden Ausgaben gelten als Selbstbehalt von Ihren zu versteuernden Mieteinnahmen:
- Werbung für die Immobilie
- Anreise zum und vom Mietobjekt
- Reinigung und Wartung der Immobilie
- Provisionen (aber keine Provisionen an einen Immobilienmakler beim Kauf der Immobilie)
- Sachversicherung
- Anwaltskosten und andere professionelle Dienstleistungen
- Einstellung eines Immobilienverwalters
- Bankhypothekenzinsen
- Zinsen für nicht hypothekarische Schulden
- Reparatur von Sachschäden
- Kauf von Bürogeräten und -zubehör zur Verwaltung der Immobilie
- Lokale Grundsteuern
- Dienstprogramme, wie Wasser oder Abwasser, am Mietobjekt
- Abschreibungsaufwand
- Alle anderen Ausgaben im Zusammenhang mit der Aufrechterhaltung, dem Besitz oder der Verwaltung der Immobilie
Nachdem Sie alle Ihre abzugsfähigen Ausgaben aufgelistet haben, addieren Sie sie und ziehen Sie die Summe von der Miete ab, die Sie in diesem Steuerjahr erhalten haben. Sie werden dies in Zeile 21 tun.
Was ist, wenn das Mietobjekt ein steuerlicher Verlust ist?
Ein steuerlicher Verlust tritt ein, wenn die Selbstbehalte, die Sie für ein Geschäftsjahr geltend machen können, Ihr steuerpflichtiges Nettoeinkommen übersteigen. Wenn Ihre gesamten abzugsfähigen Mietobjektkosten einen steuerlichen Verlust darstellen, Eine der folgenden Regeln gilt:
- Die At-Risk-Regel: Dies beschränkt Ihre abzugsfähigen Verluste bei einem Mietobjekt auf den Betrag, den Sie für die Immobilie bezahlt haben.
- Passive Aktivitätsverlustregel: Sie können keine Ausgaben abziehen, die höher sind als Ihre Mieteinnahmen. Wenn Sie jedoch aktiv an der Instandhaltung der Immobilie und der Suche nach Mietern beteiligt waren und ein modifiziertes bereinigtes Bruttoeinkommen von 100.000 USD oder weniger hatten, können Sie Mietverluste in Höhe von bis zu 25.000 USD geltend machen.
- Regel für übermäßige Geschäftsverluste: Dies gilt nur für Vermieter, die Verluste erleiden, die das Bruttoeinkommen zuzüglich 255.000 USD (oder 520.000 USD für eine gemeinsame Rendite) übersteigen.
Die Berechnung Ihrer Gewerbeimmobiliensteuern kann überwältigend sein und Sie können es sich nicht leisten, Fehler zu machen. Lassen Sie MKS&H die harte Arbeit für Sie erledigen. Kontaktieren Sie uns noch heute, um eine Beratung zu vereinbaren.