sok új kereskedelmi ingatlanbefektető nehezen tudja becsomagolni a fejét az iparágban használt különböző mutatók és kifejezések körül. Valójában még sok tapasztalt szakember is van, akiknek nincs egyértelmű megértése arról, hogy ezek a mutatók valójában mit jelentenek. Az adósságszolgálat lefedettségi aránya a kereskedelmi ingatlanok egyik legfontosabb fogalma.
minden kereskedelmi hitelező alaposan megvizsgálja ezt a mutatót annak értékelésekor, hogy ingatlanja jogosult-e kereskedelmi jelzálogra vagy sem. Ezért befektetőnek kell lennie, hogy valóban megértse, mi ez az arány. Ha nem érzi magát teljesen jól ezzel a koncepcióval, akkor olvassa tovább. Ez a cikk az Ön számára.
az adósságszolgálati fedezeti arány az ingatlan nettó működési jövedelme és az éves tőke-és kamatelőleg-kifizetések vagy adósságszolgálat közötti kapcsolat. Tekintsük a következő példát. Egy chicagói bérház 250 000 dollár nettó működési bevételt generál. Az ingatlan tulajdonosa 200 030 dollár éves tőke-és kamatfizetést fizet. Ennek az ingatlannak az adósságszolgálati aránya 1,25 (1,249) alatt van. Merüljünk el egy kicsit mélyebben ebben a példában, hogy valóban megfogalmazzuk, hogyan kell kiszámítani az adósságszolgálat lefedettségi arányát. A következő eredménykimutatás részletezi a fenti Apartmanház éves bevételeit és kiadásait:
a teljes bruttó jövedelem kiszámítása és a működési költségek levonása után azt látjuk, hogy az ingatlan 125 000 dollár nettó működési bevételt generál. Most beszéljünk az ingatlan jelzálogfizetéséről.
tegyük fel a következő hitelfeltételeket: ezeket a számokat szem előtt tartva most kiszámíthatjuk ennek a bérháznak az adósságszolgálati fedezeti arányát. Ne feledje, hogy ez a tulajdonság 250 000 dollár nettó működési bevételt generál, és a hitelfelvevőnek évente 200 030 dollárt kell fizetnie adósságszolgálatban. Annak érdekében, hogy kitaláljuk az adósságszolgálati arányt, egyszerűen elosztjuk a NOI-t ($250,000) az adósságszolgálattal ($200,030). Mint fentebb említettük,ez körülbelül 1,249. De miért számít ez a mutató?
Nos, ez valójában nagyon egyszerű. Ha még tovább bontja ezt a koncepciót, rájön, hogy ez az ingatlan DSCR valóban azt mondja nekünk, hogy az épület körülbelül 1,25 dollár jövedelmet generál minden 1 dollárért, amelyet a hitelezőnek tartozol. Ha például egy ingatlan DSCR-je 1-nél lenne, ez azt jelzi, hogy az ingatlan csak annyi pénzt generál, hogy fedezze a jelzálog-kifizetéseket, és ha a DSCR 1 alatt van, ez azt jelenti, hogy az ingatlanjövedelem nem fedezheti a javasolt hitelfeltételeket.
mivel a kereskedelmi jelzáloghitelek többnyire a kérdéses ingatlan cash flow-Ján alapulnak, a hitelezők mindig biztosítani akarják, hogy az ingatlan elegendő nettó működési bevételt generáljon az adósságszolgálat fedezésére. Ez ellentétben áll a lakóingatlanokkal, ahol az adósság / jövedelem mutatót használják. A kereskedelmi térben a hitelezők általában meg akarják győződni arról, hogy maga az ingatlanjövedelem fedezi-e a jelzálogot (eltekintve a hitelfelvevő esetleges külső jövedelmétől). Abban az esetben, ha a hitel futamideje alatt váratlan események fordulnak elő, például üres álláshelyek vagy extra költségek, a hitelezők meg akarják győződni arról, hogy az ingatlan valóban több éves jövedelmet generál, mint az éves jelzálog-kifizetések. A kereskedelmi jelzáloghitel-iparban szokásos, ha legalább 1,25 DSCR-t keres, amikor kereskedelmi kölcsönt vállal. Ha a javasolt hitelösszeg nem éri el a hitelező minimális adósságszolgálati fedezeti arány követelményét, akkor a kölcsönt adósságszolgálatnak kell tekinteni, és a hitelező csökkenti a hitel összegét.
míg a legtöbb hitelező csak az ingatlanbevételt vizsgálja a DSCR kiszámításakor, vannak olyan hitelezők, amelyek a “globális DSCR” alapján kereskedelmi ingatlanhiteleket nyújtanak.”Ezek a hitelezők figyelembe veszik mind a személyes, mind a vagyoni bevételeket és kiadásokat az adósságszolgálat fedezeti arányának kiszámításakor. Így, ha egy ingatlan gyenge cash flow-val rendelkezik, de a hitelfelvevőnek más kiegészítő jövedelme van, amely teljes jövedelmét meghaladja a hitelező adósságszolgálati fedezeti arányának küszöbén, a kölcsön továbbra is megvalósítható. Például, ha a fenti esetben az ingatlan csak 200 030 dollárt generált (1 DSCR-nél), de a hitelfelvevőnek részmunkaidős állása van, amely 50 000 dollár jövedelmet generál, akkor a globális adósságszolgálat lefedettségi aránya megfelelne az 1,25 DSCR követelménynek.
egy utolsó dolog, amelyet figyelembe kell venni az adósságszolgálati Arány kiszámításakor, az, hogy a hitelezők hogyan számítják ki a költségeket. Sok hitelfelvevő csak az ingatlan tényleges költségeit tartalmazza számításaiban. Bár ez intuitívnak tűnhet, a hitelezők általában nem korlátozzák magukat a tényleges költségekre az adósságszolgálati Arány értékelésekor. Még akkor is, ha egy ingatlan 100% – ban elfoglalt, a hitelezők általában körülbelül 5% – os üresedési tényezőt vállalnak, hogy megvédjék a potenciális jövőbeli üres álláshelyeket. Ezenkívül a hitelezők általában a tényleges bruttó jövedelem körülbelül 5%-ának megfelelő kezelési díjat vállalnak (még akkor is, ha az ingatlan saját kezű). A hitelezők ezt azért teszik, mert hiteleket kell vállalniuk azon potenciál alapján, hogy ki kell zárniuk az ingatlant, és bérelniük kell egy alapkezelő társaságot az ingatlan kezelésére. Meg kell győződniük arról, hogy az ingatlan továbbra is elegendő jövedelmet generál ilyen helyzetben. Végül, a hitelezők gyakran vállalnak egy éves javítási és karbantartási díj körülbelül $750-$1,000 egységenként (még akkor is, ha a tényleges javítási költség sokkal kevesebb). Nagyon fontos megjegyezni, hogy az adósságszolgálati arányt annak alapján kell kiszámítani, hogy a hitelező hogyan fogja megnézni. Végül is ők azok, akik kölcsönadják a pénzt!
Stephen A. Sobin az elnök & alapítója Select Commercial Funding LLC, egy országos jelzálog brókercég szakosodott kereskedelmi jelzálog és lakáshitelek.