Molti nuovi investitori immobiliari commerciali hanno difficoltà a avvolgere la testa intorno a tutte le diverse metriche e termini utilizzati nel settore. In realtà, ci sono anche molti professionisti esperti che non hanno una chiara comprensione di ciò che queste metriche in realtà significano. Rapporto di copertura del servizio del debito è uno dei concetti più importanti nel settore immobiliare commerciale.
Ogni prestatore commerciale sarà pesantemente scrutare questa metrica al momento di valutare se la vostra proprietà si qualifica per un mutuo commerciale o no. E ‘ quindi opportuno voi come un investitore per capire veramente che cosa questo rapporto è tutto. Se non ti senti completamente a tuo agio con questo concetto, continua a leggere. Questo articolo è per voi.
Il rapporto di copertura del servizio del debito è il rapporto tra il reddito operativo netto di una proprietà e il suo capitale annuale e interessi mutui o servizio del debito. Si consideri il seguente esempio. Un condominio a Chicago genera income 250.000 nel reddito operativo netto. Il proprietario di questa proprietà paga capitale annuale e pagamenti di interessi di $200.030. Il rapporto di servizio del debito di questa proprietà è un po ‘ sotto 1.25 (1.249). Immergiamoci un po ‘ più in profondità in questo esempio per rimpolpare davvero come calcolare il rapporto di copertura del servizio del debito. Il seguente conto economico descrive le entrate e le spese annuali del suddetto condominio:
Dopo aver calcolato il reddito lordo totale e dedurre le spese operative, vediamo che la proprietà genera income 125.000 nel reddito operativo netto. Ora parliamo del pagamento del mutuo sulla proprietà.
Assumere le seguenti condizioni di prestito: Con questi numeri in mente ora possiamo calcolare il rapporto di copertura del servizio del debito di questo condominio. Ricordate che questa proprietà genera annually 250.000 del reddito operativo netto e il mutuatario deve pagare annually 200.030 nel servizio del debito ogni anno. Al fine di capire il rapporto di servizio del debito, è sufficiente dividere il NOI ($250.000) per il servizio del debito ($200.030). Come accennato in precedenza, questo equivale a circa 1.249. Ma perché questa metrica è importante?
Beh, in realtà è abbastanza semplice. Se si rompe questo concetto ancora di più, vi renderete conto che DSCR di questa proprietà ci dice davvero che l’edificio genera circa income 1,25 di reddito per ogni owe 1 si deve al creditore. Se, ad esempio, il DSCR di una proprietà sarebbe a 1, ciò indicherebbe che la proprietà genera appena abbastanza soldi per coprire le rate del mutuo, e se il DSCR è inferiore a 1, ciò significa che il reddito di proprietà non può coprire i termini di prestito proposti.
Poiché i prestiti ipotecari commerciali si basano principalmente sul flusso di cassa della proprietà in questione, i creditori vorranno sempre garantire che la proprietà generi un reddito operativo netto sufficiente a coprire il servizio del debito. Questo è in contrasto con i mutui residenziali in cui viene utilizzata la metrica debito-reddito. Nello spazio commerciale, istituti di credito in genere vogliono assicurarsi che il reddito di proprietà si copre il mutuo (a parte qualsiasi reddito esterno il mutuatario può avere). Nel caso in cui si verifichino incidenti imprevisti durante la durata del prestito come posti vacanti o spese extra, i creditori vogliono assicurarsi che la proprietà generi effettivamente più reddito annuo rispetto alle rate del mutuo annuali. È standard nel settore dei mutui commerciali per cercare un DSCR di almeno 1,25 quando la sottoscrizione di un prestito commerciale. Se un importo del prestito proposto non raggiunge il requisito minimo del rapporto di copertura del servizio del debito del creditore, si dice che il prestito sia vincolato al servizio del debito e il creditore ridurrà l’importo del prestito.
Mentre la maggior parte dei creditori solo guardare il reddito di proprietà quando si calcola DSCR, ci sono alcuni istituti di credito che fanno prestiti immobiliari commerciali sulla base di “global DSCR.”Questi istituti di credito prenderanno in considerazione sia le entrate e le spese personali che immobiliari nel calcolo del rapporto di copertura del servizio del debito. Così, se una proprietà ha un flusso di cassa debole, ma il mutuatario ha altro reddito supplementare che porta il suo reddito complessivo sopra la soglia del rapporto di copertura del servizio del debito del creditore, il prestito sarà ancora fattibile. Ad esempio, se la proprietà nel caso di cui sopra generato solo $200.030 (ad un 1 DSCR), ma il mutuatario ha un lavoro part-time che genera income 50.000 di reddito, il rapporto di copertura del servizio del debito globale sarebbe soddisfare il requisito di 1,25 DSCR.
Un’ultima cosa da considerare quando si calcola il rapporto di servizio del debito è come finanziatori calcolare le spese. Molti mutuatari includono solo le spese effettive della proprietà nei loro calcoli. Anche se questo può sembrare intuitivo, istituti di credito in genere non si limitano alle spese effettive quando si valuta il rapporto di servizio del debito. Anche se una proprietà è 100 per cento occupato, istituti di credito in genere assumere un fattore di posto vacante di circa il 5 per cento per salvaguardare contro eventuali futuri posti vacanti. Inoltre, i creditori in genere assumono una commissione di gestione di circa il 5 per cento del reddito lordo effettivo (anche se la proprietà è autogestita). Istituti di credito fanno questo perché hanno bisogno di sottoscrivere prestiti in base al potenziale che avranno bisogno di precludere sulla proprietà e assumere una società di gestione per gestire la proprietà. Hanno bisogno di fare in modo che la proprietà sarà ancora generare reddito sufficiente in una situazione del genere. Infine, istituti di credito spesso assumere una tassa annuale di riparazione e manutenzione di circa $750 – $1.000 per unità (anche se la spesa di riparazione effettiva è molto meno). È davvero importante ricordare di calcolare il rapporto di servizio del debito in base a come il creditore lo guarderà. Dopo tutto, sono su quelli che prestano i soldi!
Stephen A. Sobin è il presidente & fondatore di Select Commercial Funding LLC, una società di intermediazione ipotecaria a livello nazionale specializzata in mutui commerciali e prestiti appartamento.