많은 새로운 상업용 부동산 투자자들은 업계에서 사용되는 모든 다른 지표와 용어를 머리로 감싸는 데 어려움을 겪고 있습니다. 실제로,이 측정 항목이 실제로 의미하는 무슨의 명확한 이해가 없는 많은 경험있는 전문가 조차 있다. 부채 서비스 적용 비율은 상업용 부동산안에 가장 중요한 개념의 한개 이다.
모든 상업용 대출 기관은 귀하의 재산이 상업용 모기지 자격이 있는지 여부를 평가할 때이 지표를 면밀히 조사합니다. 그것은 따라서 정말이 비율은 모든에 대해 이해 하는 투자자로 서 당신을 의무. 너가 이 개념에 완전하게 안락하게 느끼지 않으면,그때 보유 독서. 이 문서는 당신을위한 것입니다.
부채 서비스 적용 비율은 부동산의 순 영업 이익과 연간 원금 및이자 모기지 지불 또는 부채 서비스 간의 관계입니다. 다음 예를 고려하십시오. 시카고에있는 아파트 건물은 순 영업 이익$250,000 생성합니다. 이 재산의 소유자는$200,030 의 연간 원금과이자 지급을 지불한다. 이 속성의 부채 서비스 비율은 1.25(1.249)에서 약간 이다. 채무 서비스 적용 비율을 산출하기 위하여 진짜로 어떻게에서 살 위하여 이 보기로 조금 더 깊은 급강하하자. 다음 손익 계산서에는 위의 아파트 건물의 연간 수입 및 지출이 자세히 나와 있습니다:
총 총소득을 계산하고 운영 비용을 공제 한 후,우리는 재산이 순 영업 이익에서$125,000 를 생성하는 것을 알 수있다. 이제 부동산에 대한 모기지 지불에 대해 이야기 해 봅시다.
다음 대출 조건을 가정하십시오.이 숫자를 염두에두고이 아파트 건물의 부채 서비스 적용 비율을 계산할 수 있습니다. 이 속성은 순 영업 이익의$250,000 를 생성하고 차용 매년 부채 서비스에$200,030 을 지불해야한다는 것을 기억하십시오. 부채 서비스 비율을 파악하기 위해,당신은 단순히 부채 서비스($200,030)에 의해 노이($250,000)를 나눕니다. 위에서 언급 한 바와 같이,이 약 1.249 같습니다. 그러나 왜이 메트릭이 중요합니까?
음,실제로는 매우 간단합니다. 이 개념을 더욱 세분화하면이 부동산의 대출 기관이 실제로 건물이 대출 기관에게 빚진$1 당 약$1.25 의 소득을 창출한다는 것을 알 수 있습니다. 만약,예를 들어,부동산의 디시콘은 1 에 있을 경우,그 부동산이 모기지 상환을 충당하기에 충분한 돈을 생성한다는 것을 나타낼 것이고,디시콘은 1 미만인 경우,이는 부동산 소득이 제안된 대출 조건을 충당할 수 없다는 것을 의미합니다.
상업 주택 담보 대출은 대부분 해당 부동산의 현금 흐름을 기반으로하기 때문에 대출 기관은 항상 부동산이 부채 서비스를 충당하기에 충분한 순 영업 이익을 창출하도록 보장하기를 원할 것입니다. 이 부채-소득 메트릭이 사용되는 주택 담보 대출과 대조적이다. 상업적인 공간안에,대금업자는 전형적으로 재산 소득 자체가 저당을 충당한다 것 을 확인하고 싶는다(차용인이 있을지도 모른다 어떤 외부 소득을 제외하고). 어떤 뜻하지 않은 사건 공석 또는 추가 비용 등 대출 기간 동안 발생 하는 경우에 대출 속성 실제로 연간 모기지 상환 보다 더 많은 연간 소득 생성 있는지 확인 하려면. 그것은 상업 저당 공업안에 표준 상업 융자를 인수할 경우 적어도 1.25 의 디시콘을 찾는 이다. 제안 된 대출 금액 대출 최소 부채 서비스 범위 비율 요구 사항에 도달 하지 않는 경우 대출 제한 부채 서비스 라고 하 고 대출 대출 금액을 줄일 것 이다.
대부분의 대금업자는 대금업자를 계산할 때 부동산 소득만 보고 있지만,일부 대금업자는”글로벌 대금업자를 기반으로 상업용 부동산 대출을 하고 있습니다.”이 대금업자는 채무 서비스 적용 비율을 산출할 경우 개인기도 하고 재산 소득 및 경비를 고려할 것이다. 따라서,속성은 약한 현금 흐름 하지만 차용 대출 부채 서비스 범위 비율 임계값 위에 그의 전반적인 소득을 제공 하는 다른 보충 소득,대출 여전히 해 줄 수 있을 것입니다. 예를 들어,위의 경우 속성만$200,030(1 디시콜에서)생성 하지만 차용 소득$50,000 생성 하는 아르바이트는 글로벌 부채 서비스 범위 비율 1.25 디시콜의 요구 사항을 충족 것 이다.
부채 서비스 비율을 계산할 때 고려해야 할 마지막 사항은 대출 기관이 비용을 계산하는 방법입니다. 많은 차용인은 그들의 계산안에 단 재산의 실제적인 경비를 포함한다. 이 직관적 들릴 수도 있지만 부채 서비스 비율을 평가할 때,대출은 일반적으로 실제 비용에 자신을 제한하지 않습니다. 속성은 100%점유 하는 경우에 대출 일반적으로 어떤 잠재적인 미래 공석에 대 한 보호 하기 위해 약 5%의 공석 요소를 가정 합니다. 게다가,대금업자는 전형적으로 효과적인 총소득의 대략 5%의 관리비를 추측한다(재산이 각자 처리되더라도). 대금업자는 재산에 못들어오게 하고 재산을 처리하기 위하여 관리 회사를 고용할 필요가 있을 잠재력에 근거를 둔 대부를 인수할 필요가 있기 때문에 이것을 한다. 그들은 재산이 아직도 그런 상황안에 충분한 소득을 생성할 것을 확인한것을 필요로 한다. 마지막으로,대출 자주 가정 연간 수리 및 유지 보수 비용 단위 당 약$750-$1000(실제 수리 비용이 훨씬 적은 경우에). 대금업자가 그것을 볼 것이다 까 라고에 기초를 두는 부채 업무 비율을 산출한것을 생각하는것은 진짜로 중요하다. 결국,그들은 돈을 빌려 사람에 있습니다!
스티븐 에이소빈은&전국적으로 상업 모기지 및 아파트 대출을 전문으로하는 모기지 중개 회사 인 셀렉트 상업 자금 유한회사의 창립자입니다.