Mange nye kommersielle eiendomsinvestorer har det vanskelig å pakke hodet rundt alle de forskjellige beregningene og begrepene som brukes i bransjen. Faktisk er det enda mange erfarne fagfolk som ikke har en klar forståelse av hva disse beregningene egentlig betyr. Gjeld service dekning ratio er en av de viktigste begrepene i næringseiendom.
Hver kommersiell utlåner vil tungt granske denne beregningen når du vurderer om din eiendom kvalifiserer for en kommersiell boliglån eller ikke. Det krever derfor at du som investor virkelig forstår hva dette forholdet handler om. Hvis du ikke føler deg helt komfortabel med dette konseptet, så fortsett å lese. Denne artikkelen er for deg.
gjeldsdekning forholdet er forholdet mellom en eiendoms netto driftsinntekter og dens årlige hovedstol og renter boliglån betalinger eller gjeld service. Tenk på følgende eksempel. En boligblokk i Chicago genererer $ 250.000 i netto driftsinntekter. Eieren av denne eiendommen betaler årlig hovedstol og rentebetalinger på $200,030. Gjeldstjenesteforholdet på denne eiendommen er en smule under 1,25 (1,249). La oss dykke litt dypere inn i dette eksemplet for å virkelig kutte ut hvordan du beregner gjeldsdekning. Følgende resultatregnskap detaljer årlige inntekter og utgifter av ovennevnte bygård:
etter beregning av total bruttoinntekt og fradrag av driftskostnader ser vi at eiendommen genererer $125 000 i netto driftsinntekter. La oss nå snakke om boliglånsbetalingen på eiendommen.
Anta følgende lånebetingelser: med disse tallene i tankene kan vi nå beregne gjeldsdekning for denne leiligheten. Husk at denne egenskapen genererer $250,000 av netto driftsinntekter og låntaker må betale $200,030 i gjeld service årlig. For å finne ut gjeldstjenesteforholdet, deler DU BARE NOI ($250 000) av gjeldstjenesten ($200 030). Som nevnt ovenfor er dette omtrent 1.249. Men hvorfor betyr denne metriske saken?
vel, det er faktisk ganske enkelt. Hvis du bryter ned dette konseptet enda lenger, vil du innse at denne eiendommens DSCR virkelig forteller oss at bygningen genererer ca $1,25 i inntekt for hver $1 du skylder utlåner. Hvis FOR eksempel DSCR av en eiendom ville være på 1, ville det tyde på at eiendommen genererer akkurat nok penger til å dekke boliglånsbetalingene, og hvis DSCR er under 1, betyr det at eiendomsinntektene ikke kan dekke de foreslåtte lånevilkårene.
siden kommersielle boliglån hovedsakelig er basert på kontantstrømmen til eiendommen i spørsmålet, vil långivere alltid sørge for at eiendommen genererer nok netto driftsinntekter til å dekke gjeldstjenesten. Dette er i motsetning til boliglån der gjeld til inntekt metriske brukes. I det kommersielle rommet vil långivere vanligvis sørge for at eiendomsinntektene selv dekker boliglånet(bortsett fra ekstern inntekt låntakeren kan ha). I tilfelle uforutsette hendelser oppstår i løpet av låneperioden, for eksempel ledige stillinger eller ekstra utgifter, vil långivere sørge for at eiendommen faktisk genererer mer årlig inntekt enn de årlige boliglånsbetalingene. Det er standard i den kommersielle boliglånsbransjen å se etter EN DSCR på minst 1,25 når du garanterer et kommersielt lån. Hvis et foreslått lånebeløp ikke når utlånerens minimumsgjeldsdekning forholdskrav, sies lånet å være gjeldstjeneste begrenset, og utlåner vil redusere lånebeløpet.
mens de fleste långivere bare ser på eiendomsinntektene ved beregning AV DSCR, er det noen långivere som lager kommersielle eiendomslån basert på » global DSCR.»Disse långivere vil ta hensyn til både personlige og eiendomsinntekter og utgifter ved beregning av gjeldsdekning. Således, hvis en eiendom har en svak kontantstrøm, men låntakeren har annen tilleggsinntekt som bringer sin samlede inntekt over långiverens gjeldsdekning forholdsterskel, vil lånet fortsatt være gjennomførbart. For eksempel, hvis eiendommen i tilfellet ovenfor bare genererte $200.030 (ved en 1 DSCR) , men låntakeren har en deltidsjobb som genererer $ 50.000 av inntekt, vil det globale gjeldsdekningsforholdet oppfylle 1,25 dscr-kravet.
en siste ting å vurdere når du beregner gjeldstjenesteforholdet, er hvordan långivere beregner utgifter. Mange låntakere inkluderer bare de faktiske utgiftene til eiendommen i sine beregninger. Selv om dette kan høres intuitivt, begrenser långivere vanligvis ikke seg til de faktiske utgiftene når de vurderer gjeldstjenesteforholdet. Selv om en eiendom er 100 prosent okkupert, vil långivere vanligvis anta en ledig faktor på ca 5 prosent for å beskytte mot eventuelle fremtidige ledige stillinger. Videre antar långivere vanligvis et administrasjonsgebyr på om lag 5 prosent av den effektive bruttoinntekten (selv om eiendommen er selvstyrt). Långivere gjøre dette fordi de trenger å underwrite lån basert på potensialet som de trenger for å hindre på eiendommen og leie et forvaltningsselskap å administrere eiendommen. De må sørge for at eiendommen fortsatt vil generere nok inntekt i en slik situasjon. Til slutt vil långivere ofte påta seg en årlig reparasjons – og vedlikeholdsavgift på rundt$750- $ 1000 per enhet (selv om den faktiske reparasjonskostnaden er mye mindre). Det er veldig viktig å huske å beregne gjeld service ratio basert på hvordan utlåner vil se på det. Tross alt er de på de som låner pengene!
Stephen A. Sobin er president & grunnlegger Av Select Commercial Funding LLC, et landsdekkende boliglånsmeglerfirma som spesialiserer seg på kommersielle boliglån og leilighetslån.