als professionele commerciële vastgoedbeleggers kunnen we de potentiële cashflow van tientallen commerciële eigendommen analyseren en vergelijken voordat we besluiten er een te kopen. Maar, dit is makkelijker gezegd dan gedaan. Alle eigenschappen zijn iets anders, wat betekent dat ze verschillende maten, locaties, huurders, en voorwaarden, zodat het moeilijk kan zijn om een echte “appels naar appels” vergelijking uit te voeren. Echter, een van de manieren waarop we beleggingsopties kunnen vergelijken is door het gebruik van een metriek bekend als de “Cap Rate.”
Wat is een kapitalisatiepercentage?
de Kapitalisatievoet van een onroerend goed of “Cap Rate” is een maatstaf voor het jaarlijkse rendement ervan uitgaande van een aankoop in contanten. Als zodanig kan het een goede maatstaf zijn om potentiële investeringseigenschappen te vergelijken. De formule van het maximumpercentage is::
in de formule wordt het netto bedrijfsresultaat berekend als het jaarlijkse bruto-inkomen van het onroerend goed, verminderd met de bedrijfskosten en is de koopprijs het in het verkoopcontract gespecificeerde bedrag. Als deze waarde niet beschikbaar is, kan deze worden vervangen door een schatting van de huidige marktwaarde van het onroerend goed of de waardering die in een taxatie is gespecificeerd.
het resultaat van de berekening van het plafond vertelt de investeerder veel over het risico en het potentiële rendement van het onroerend goed. Hoe hoger het GLB-percentage, hoe hoger het potentiële rendement. Hoe lager het plafond, hoe lager het potentiële rendement, omdat het onroerend goed wordt geacht een lager risico te hebben.
stel bijvoorbeeld dat een investeerder de aankoop van de volgende twee eigendommen overwoog:
bij het vergelijken van deze twee potentiële aankopen, Property 2 is duurder omdat de investeerder meer moet betalen voor een lager rendement. Dit maakt het niet per se een inferieure optie, maar is belangrijk voor beleggers om te begrijpen waarom de Cap Rate lager is.
Wat Drijft De GLB-Tarieven?
het maximumpercentage van een onroerend goed wordt bepaald door een aantal verschillende factoren, die allemaal verband houden met het waargenomen risico van de stabiliteit van de geproduceerde inkomstenstroom:
- leaseduur: huurwoningen met lange termijn lease-overeenkomsten hebben de neiging om lagere cap tarieven (hogere prijzen) dan die met korte termijn lease-overeenkomsten Commando. Dit komt omdat er een risico bestaat dat een huurder kan besluiten om zijn huurovereenkomst niet te verlengen en/of de verlenging van de huurprijs lager kan zijn dan de huidige. In beide gevallen bestaat de kans dat de inkomstenstroom wordt verminderd.
- Huurderskrediet: Eigenschappen met huurders die financieel sterk zijn (CVS, Dollar General, Walgreens) hebben de neiging om lagere cap tarieven (hogere prijzen) Commando dan die met huurders wiens financiële toestand is zwak of onbekend. Dit komt omdat er een verhoogd risico is dat een huurder in gebreke zou kunnen blijven op hun leasebetalingen, wat het bedrag van de inkomstenstroom van het pand zou verminderen.
- locatie: eigenschappen met locaties met veel verkeer hebben meestal lagere cap-tarieven (hogere prijzen) dan die met locaties met weinig verkeer. Dit komt omdat sterkere locaties de neiging hebben om sterkere huurders aan te trekken, wat het risico van wanbetaling van huurders vermindert en de stabiliteit van de inkomstenstroom van het pand verhoogt. Bijvoorbeeld, een goed gelegen woning in New York of San Francisco zou waarschijnlijk een hogere verkoopprijs (lagere cap rate) dan een soortgelijke woning in Tulsa of Omaha.
- vervangingskosten: de vervangingskosten van een onroerend goed zijn de kosten die zouden worden gemaakt om het onroerend goed opnieuw op te bouwen en te verhuren tot volledige bezetting. Onroerend goed dat wordt verkocht tegen of onder de vervangingskosten hebben de neiging om lagere cap tarieven (hogere prijzen) dan die verkopen boven de vervangingskosten omdat er minder risico is dat een nieuwe investeerder een vergelijkbaar onroerend goed zou bouwen vanaf nul en leasen voor vergelijkbare tarieven.
- eigenschapstype: verschillende eigenschapstypen hebben de neiging om verschillende cap-tarieven te hanteren. Bijvoorbeeld, Klasse A multifamily appartementengebouwen hebben de neiging om lagere cap tarieven commando omdat ze over het algemeen worden beschouwd als minder riskant dan een kantoorgebouw, die een hogere cap tarief commando kan.
- Verwachte Opbrengsten: Het verwachte rendement van een woning is het rendement dat een investeerder zou verwachten als hij het zou kopen. Als het onroerend goed wordt geacht een hoger risico te hebben, zal een investeerder een hoger rendement eisen. Als het onroerend goed wordt geacht een lager risico te hebben, kan de belegger een lager rendement op de investering verlangen. Woningen met een hoger verwacht rendement, wat betekent dat het risico hoger wordt waargenomen, verkopen meestal tegen hogere cap-tarieven (lagere prijzen) dan woningen met minder risico.
bovendien kunnen de rendementsverwachtingen veranderen ten opzichte van investeringsalternatieven. Bijvoorbeeld, de rente aangeboden door de 10-jarige schatkistobligatie wordt gewoonlijk aangeduid als de “risicovrije rente”, wat betekent dat dit is het dichtst als een belegger kan krijgen om het verdienen van een risicovrij rendement op hun investering. Zo, cap tarieven kunnen veranderen ten opzichte van de risicovrije tarief. Als een investeerder 5% kan verdienen op een 10-jarige schatkistobligatie, zou hij zeker vragen om een hogere rente voor het extra risico verbonden aan een commercieel onroerend goed actief te verdienen.
Wat is een goede bovengrens?
het korte antwoord is, het hangt ervan af. Er is geen cap rate dat beter is dan een ander, omdat ze allemaal gerelateerd zijn aan het vermeende risico dat verbonden is aan het verwerven van het actief. De kwaliteit van de cap wordt bijvoorbeeld beïnvloed door: de beleggingsstrategie van een individu, de risicotolerantie van elke belegger, de activaklasse (office, multifamily, industrial, retail) en het verwachte rendement. Als een investeerder bijvoorbeeld een jaarlijks rendementsvereiste van 10% heeft, zou hij waarschijnlijk niet tevreden zijn met een plafond van 8%. Maar een andere investeerder met een jaarlijks rendement van 6% zou waarschijnlijk prima zijn met een plafond van 8%.
de gemiddelde markttarieven voor commercieel vastgoed variëren echter meestal van ~4% voor de hoogste kwaliteit, best gelegen eigendommen tot 12% voor eigendommen die enige fysieke, financiële, locatie of operationele problemen kunnen hebben.
Interesse Om Meer Te Leren?
First National Realty Partners is een van de grootste private equity commerciële vastgoedbeleggingsbedrijven van het land. Met een opzettelijke focus op het vinden van multi-tenanted activa van wereldklasse die ver onder de intrinsieke waarde liggen, proberen we superieure langetermijnrendementen te creëren die zijn aangepast aan de risico ‘ s voor onze beleggers en tegelijkertijd sterke economische activa te creëren voor de gemeenschappen waarin we investeren.
bij het evalueren van onze eigen deals investeren we een aanzienlijke hoeveelheid tijd en middelen in het analyseren van de cap rate van een eigenschap ten opzichte van andere opties. Wij zien dit als een integraal onderdeel van ons due diligence-proces en een factor in ons succes. Wilt u meer weten over onze beleggingsmogelijkheden, neem dan contact met ons op via (800) 605-4966 of [email protected] voor meer informatie.