muitos novos investidores imobiliários comerciais têm dificuldade em compreender todas as diferentes métricas e termos utilizados na indústria. Na verdade, há mesmo muitos profissionais experientes que não têm uma compreensão clara do que essas métricas realmente significam. O rácio de cobertura do serviço da dívida é um dos conceitos mais importantes no sector imobiliário comercial.
cada mutuante comercial irá examinar fortemente esta métrica ao avaliar se a sua propriedade se qualifica para uma hipoteca comercial ou não. Cabe-lhe, Portanto, como investidor, compreender realmente o que é esta relação. Se você não se sente completamente confortável com este conceito, então continue lendo. Este artigo é para ti.
o rácio de cobertura do serviço da dívida é a relação entre o rendimento líquido de exploração de uma propriedade e os seus pagamentos anuais de capital e de juros hipotecários ou serviço da dívida. Considere o seguinte exemplo. Um prédio de apartamentos em Chicago gera $ 250.000 em renda operacional líquida. O proprietário desta propriedade paga o capital anual e os pagamentos de juros de US $ 200,030. O rácio do serviço da dívida desta propriedade é inferior a 1,25 (1.249). Vamos mergulhar um pouco mais neste exemplo para realmente definir como calcular a taxa de cobertura do serviço da dívida. A seguinte demonstração de resultados indica as receitas e despesas anuais do edifício de apartamentos acima indicado.:
depois de calcular o rendimento bruto total e deduzir as despesas operacionais, vemos que a propriedade gera $125.000 em renda operacional líquida. Agora vamos falar sobre o pagamento da hipoteca da propriedade.Com estes números em mente, podemos agora calcular o rácio de cobertura do serviço da dívida deste edifício de apartamentos. Lembre-se que esta propriedade gera $250.000 de renda operacional líquida e o mutuário deve pagar $200.030 em serviço de dívida anualmente. A fim de determinar o rácio de serviço da dívida, você simplesmente divide o NOI ($250,000) pelo serviço da dívida ($200,030). Como mencionado acima, isto equivale a cerca de 1,249. Mas porque é que esta métrica importa?
bem, na verdade é bastante simples. Se você quebrar este conceito ainda mais, você vai perceber que o DSCR desta propriedade realmente nos diz que o edifício gera cerca de $1,25 em renda por cada $1 que você deve ao emprestador. Se, por exemplo, o DSCR de uma propriedade estaria em 1, isso indicaria que a propriedade gera apenas dinheiro suficiente para cobrir os pagamentos de hipoteca, e se o DSCR está abaixo de 1, isso significa que o rendimento de propriedade não pode cobrir as condições de empréstimo propostas.Uma vez que os empréstimos hipotecários comerciais se baseiam principalmente no fluxo de caixa da propriedade em questão, os mutuantes sempre desejarão assegurar que a propriedade gera um rendimento líquido de exploração suficiente para cobrir o serviço da dívida. Isto está em contraste com as hipotecas residenciais onde a métrica dívida-a-renda é usada. No espaço comercial, os mutuantes normalmente querem certificar-se de que a renda de propriedade em si cobre a hipoteca (além de qualquer renda externa que o mutuário pode ter). No caso de quaisquer incidentes imprevistos ocorrem durante o período de empréstimo, tais como vagas ou despesas extras, os mutuantes querem ter certeza de que a propriedade realmente gera mais renda anual do que os pagamentos de hipoteca anual. É padrão na indústria hipotecária comercial para procurar um DSCR de pelo menos 1,25 quando a subscrição de um empréstimo comercial. Se um montante de empréstimo proposto não atingir o requisito mínimo de cobertura de serviço da dívida do mutuante, o empréstimo é dito ser de serviço da dívida limitado e o mutuante irá reduzir o montante do empréstimo.Enquanto a maioria dos mutuantes só olha para os rendimentos de propriedade ao calcular a DSCR, há alguns mutuantes que fazem empréstimos imobiliários comerciais baseados na DSCR global.”Estes mutuantes terão em conta as receitas e despesas pessoais e de propriedade ao calcular o rácio de cobertura do serviço da dívida. Assim, se uma propriedade tem um fluxo de caixa fraco, mas o mutuário tem outro rendimento suplementar que traz o seu rendimento global acima do limiar de cobertura do serviço de dívida do mutuante, o empréstimo ainda será realizável. Por exemplo, se a propriedade no caso acima gerou apenas $200.030 (em um DSCR 1), mas o mutuário tem um trabalho a tempo parcial que gera $50.000 de renda, a taxa global de cobertura de serviço de dívida atenderia o requisito DSCR 1,25.
uma última coisa a considerar no cálculo do rácio do serviço da dívida é a forma como os mutuantes calculam as despesas. Muitos mutuários só incluem as despesas reais da propriedade em seus cálculos. Embora isto possa parecer intuitivo, os mutuantes normalmente não se limitam às despesas reais ao avaliar o rácio do serviço da dívida. Mesmo que um imóvel esteja 100% ocupado, os mutuantes normalmente assumirão um fator de vaga de cerca de 5% para se protegerem contra quaisquer potenciais Vagas futuras. Além disso, os mutuantes normalmente assumem uma taxa de gestão de cerca de 5 por cento da renda bruta efetiva (mesmo se a propriedade é autogerida). Os mutuantes fazem isso porque eles precisam de subscrever empréstimos com base no potencial que eles vão precisar para encerrar a propriedade e contratar uma empresa de gestão para gerenciar a propriedade. Eles precisam ter certeza de que a propriedade ainda vai gerar renda suficiente em tal situação. Por último, os mutuantes muitas vezes assumem uma taxa anual de reparação e manutenção de cerca de US $750-US$1.000 por unidade (mesmo que a despesa real de reparação é muito menos). É realmente importante lembrar-se de calcular o rácio de serviço da dívida com base em como o mutuante vai olhar para ele. Afinal de contas, são eles que estão a emprestar o dinheiro!
Stephen A. Sobin é o presidente & fundador da Select Commercial Funding LLC, uma empresa nacional de corretagem hipotecária especializada em hipotecas comerciais e empréstimos de apartamentos.