Cam avstämning och CAM avgifter: hur man hanterar dem

en av de mest komplicerade avsnitten i kommersiella fastigheter leasing är gemensamma området underhåll (CAM) avgifter och CAM avstämning. Kort sagt, att upprätthålla gemensamma utrymmen i en fastighet kostar pengar att underhålla. Deras underhåll är viktigt för hyresgästerna som upptar utrymmet och deras kunder. I slutet av varje år förenas CAM-avgifter vanligtvis av hyresvärden och vidarebefordras till hyresgästen.

Låt oss ta en närmare titt på vad CAM avgifter är. Vi förklarar hur de beräknas och hanteras. Och vem som ansvarar för kostnaderna.

Vad är vanliga underhållsavgifter (CAM)?

CAM avgifter är kostnaderna för att upprätthålla gemensamma utrymmen i fastigheten. De betalas av hyresgäster till hyresvärdar för att täcka kostnader i samband med dessa driftskostnader samt eventuella omkostnader.

hyresgäster och hyresvärdar har olika synpunkter när det gäller vad som ska ingå i CAM-delen av ett hyresavtal. För hyresvärdar betyder CAM-utgifter alla utgifter som hyresvärden ådrar sig för att underhålla, reparera, driva och hantera och försäkra den kommersiella fastigheten. Men hyresgäster ser dessa gemensamma underhållsavgifter i bredare mening som underhåll av gemensamma utrymmen som används av alla hyresgäster som hallar, parkeringsplatser, offentliga badrum och byggnadssäkerhet.

Vad ingår i CAM avgifter?

CAM-avgifter beror på fastighetstypen (detaljhandel, kommersiell, kontor, industri, etc.), hyresgäst, typ av hyresavtal (brutto, modifierad eller netto) och mer. Här är några exempel på typiska driftskostnader en hyresvärd kan ådra sig och etikett som ett gemensamt område underhållsavgift och fakturera hyresgästen för:

• reparation och underhåll av parkeringsplatser
• snöröjning
• papperskorgen borttagning
• landskapsarkitektur
• vaktmästeri tjänster
• Skadedjursbekämpningstjänster
• säkerhet
• försäkring
• fastighetsskatter
• center signage
• gemensamt område verktyg
• HVAC underhåll
• hyresvärdens administrativa avgifter
• förvaltningsavgifter, och
• reparation och underhåll av tak

listan täcker ett stort antal områden inom fastigheten, och beroende på utrymmet kan det har fler CAM platser såsom hissar, utomhusbelysning, bevattningssystem, fönster tvätt, lastning bryggor eller leverans områden, trottoarer och uppfart, renoveringar och andra potentiella gemensamma området underhållskostnader.

CAM-avgifter kan vara svåra att identifiera, så det är viktigt att se till att alla poster dokumenteras och underhålls korrekt och de exakta kostnaderna ingår i ditt leasingavtal.

Hur beräknar du CAM-avgifter?

i början av året kommer hyresvärden att budgetera cam-utgifterna för hela fastigheten och sedan dela upp beloppet, baserat på hyresgästens proportionella andel, över hyresgästerna i byggnaden. Din procentandel av CAM-avgifter eller pro-rata-andel, som vanligtvis definieras i hyresavtalet, kommer att beräknas genom att dividera dina kvadratmeter med byggnadens bruttohyra. Summan kommer att räknas in i din månatliga driftskostnad så att den kan betalas under hela året.

i slutet av året kommer hyresvärden att förena de faktiska CAM-avgifterna med den budgeterade CAM-kostnaden och ge dig ett CAM-Avstämningsdeklaration. Uttalandet kommer att låta dig veta om du har underbetalda eller överbetalda, och du kommer antingen att få en kredit eller du kommer att vara skyldig skillnaden.

för en triple net lease fastighetsägare, som vi kommer att diskutera senare i denna artikel, betalar hyresgästen för 100 procent av dessa avgifter som anges i hyresavtalet. För det mesta är NNN-hyresgäster nationella franchises som Walmart, CVS, Walgreens, Starbucks och Family Dollar.

kan CAM-avgifter förhandlas fram?

kort sagt, ja. Men det finns några saker att tänka på. CAM-avgifter är vanligtvis uppdelade i två kategorier – kontrollerbara och okontrollerbara.

• okontrollerbara kostnader inkluderar saker som verktyg, skatter och försäkringar.

• kontrollerbara utgifter är i stort sett allt annat som anges i föregående avsnitt.

den goda nyheten är att många kontrollerbara KAMKOSTNADER är förhandlingsbara beroende på hur effektivt fastigheten hanteras. Fastighetsskatt och försäkringskostnader är dock inte förhandlingsbara och faller under kategorin okontrollerbar.

typer av hyresavtal för CAM-avgifter

det finns flera leasingtyper som kan diktera hur CAM-avgifter skrivs in i hyresavtalet. Här är några av de vanliga leasingtyperna och hur drifts-och CAM-kostnader fördelas:

bruttoavtal: i ett bruttoavtal är fastighetsägaren ekonomiskt ansvarig för byggnaden och täcker alla kostnader som är förknippade med dess verksamhet (inklusive skatter, försäkringar och underhåll). För att hjälpa till att återhämta några av dessa kostnader bygger fastighetsägaren dem i det månatliga hyresbelopp som en hyresgäst betalar för användning av byggnaden. Fastighetsägaren betalar alla kostnader i samband med byggnaden, i utbyte mot en månatlig, allomfattande hyresbelopp.

modifierat bruttoavtal: i ett modifierat bruttoavtal är hyresgästen ansvarig för vissa (men inte alla) driftskostnader för fastigheten men de får fortfarande betala dem som en del av ett månatligt hyresbelopp.

netto-eller NNN-leasing: I ett triple net lease absorberar hyresgästen alla driftskostnader och fastighetskostnader i sin egen verksamhet utöver månatliga hyresbetalningar, såsom fastighetsskatt, försäkringspremie, underhåll, reparationer och underhåll

varför det är viktigt att förstå CAM-avgifter

tyvärr finns det ingen utbredd överenskommelse om vad exakt CAM-avgifter kan innehålla. Och de gemensamma områdeskostnaderna som ingår i CAM-avgifter i ett leasingavtal kan variera från marknad till marknad och från en hyresvärd till en annan.

om du vill minska driftskostnaderna för en fastighet du för närvarande äger eller förvaltar, här är några strategier:

• Undersök andra byggnader i området och se hur jämförbara deras CAM-avgifter är på marknaden
• fråga den tidigare hyresvärden om en CAM-historia
• förhandla om villkoren för CAM-klausuler i dina leasingavtal

att förstå CAM-avgifter är en av de svåraste delarna av att förhandla om ett leasingavtal. CAM avgifter har en betydande inverkan på fastighetens NOI och det belopp hyresgästen kommer att betala för att ockupera utrymmet.

vad är CAM avstämning?

Cam-avstämning är processen att förena det faktiska belopp som spenderats under kalenderåret för CAM jämfört med det budgeterade belopp som fastställdes i början av året. Det förenas sedan med vad hyresgästen bidrog till CAM under hela året.

varför det är viktigt att använda rätt Property Management Software

som vi diskuterade tidigare i denna artikel, korrekt registrering och redovisning är en viktig aspekt av Cam avstämningsprocessen. Rätt fastighetsförvaltning programvara, speciellt utformad för kommersiella fastigheter kommer att hjälpa dig att få din budget inrättas i början av året och förena CAM I slutet av året med dina hyresgäster. Hyresgäster ber vanligtvis om säkerhetskopiering eller detaljerade rapporter före återbetalning av eventuella avgifter för Cam-avstämning. Fastighetsförvaltning programvara som UnitConnect, hjälper kommersiella fastighetsägare eller chefer få igenom CAM avstämning med lätthet. UnitConnect tillhandahåller alla verktyg för korrekt registrering och rapportering för att få dig igenom Cam-avstämningen på några minuter.