Como inversores profesionales de bienes raíces comerciales, podemos analizar y comparar el flujo de caja potencial de docenas de propiedades comerciales antes de decidir adquirir una. Pero, esto es más fácil decirlo que hacerlo. Todas las propiedades son ligeramente diferentes, lo que significa que tienen diferentes tamaños, ubicaciones, inquilinos y condiciones, por lo que puede ser difícil realizar una comparación verdadera de «manzanas a manzanas». Sin embargo, una de las formas en que podemos comparar las opciones de inversión es a través del uso de una métrica conocida como «Tasa de capitalización».»
¿Qué es una tasa de capitalización?
La Tasa de Capitalización o «Tasa de Capitalización» de una propiedad es una medida de su tasa de rendimiento anual suponiendo una compra en efectivo. Como tal, puede ser una buena métrica para comparar propiedades de inversión potenciales. La fórmula de la Tasa de capitalización es:
En la fórmula, los Ingresos Netos de Explotación se calculan como los ingresos brutos anuales de la propiedad, menos sus gastos de explotación y el precio de compra es la cantidad especificada en el contrato de venta. Si este valor no está disponible, podría sustituirse por una estimación del valor de mercado actual de la propiedad o la valoración especificada en una tasación.
El resultado del cálculo de la tasa de capitalización le dice mucho al inversor sobre el riesgo y el rendimiento potencial de la propiedad. Cuanto mayor sea la tasa de capitalización, mayor será el rendimiento potencial. Cuanto menor sea la tasa de capitalización, menor será el rendimiento potencial porque se percibe que la propiedad tiene un menor riesgo.
Por ejemplo, supongamos que un inversor estaba considerando la compra de las dos propiedades siguientes:
Al comparar estas dos compras potenciales, la propiedad 2 es más cara porque el inversor debe pagar más por un rendimiento menor. Esto no necesariamente la convierte en una opción inferior, pero es importante para los inversores comprender por qué la tasa de capitalización es más baja.
¿Qué Impulsa las Tasas de Capitalización?
La tasa de capitalización de una propiedad está impulsada por una serie de factores diferentes, todos relacionados con el riesgo percibido de la estabilidad del flujo de ingresos producido:
- Duración del arrendamiento: Las propiedades de alquiler con contratos de arrendamiento a largo plazo tienden a tener tarifas de capitalización más bajas (precios más altos) que las que tienen contratos de arrendamiento a corto plazo. Esto se debe a que existe el riesgo de que un inquilino decida no renovar su contrato de arrendamiento y/o la tarifa de alquiler de renovación puede ser más baja que la actual. En cualquier caso, existe la posibilidad de que el flujo de ingresos se reduzca.
- Crédito para arrendatarios: Las propiedades con inquilinos que son financieramente fuertes (CVS, Dollar General, Walgreens) tienden a tener tasas de capitalización más bajas (precios más altos) que aquellas con inquilinos cuya condición financiera es débil o desconocida. Esto se debe a que existe un mayor riesgo de que un inquilino incumpla sus pagos de arrendamiento, lo que reduciría la cantidad del flujo de ingresos de la propiedad.
- Ubicación: Las propiedades con ubicaciones de alto tráfico tienden a tener tasas de capitalización más bajas (precios más altos) que aquellas con ubicaciones de bajo tráfico. Esto se debe a que las ubicaciones más fuertes tienden a atraer inquilinos más fuertes, lo que reduce el riesgo de incumplimiento de inquilinos y aumenta la estabilidad del flujo de ingresos de la propiedad. Por ejemplo, una propiedad bien ubicada en Nueva York o San Francisco probablemente tendría un precio de venta más alto (tarifa de capitalización más baja) que una propiedad similar en Tulsa u Omaha.
- Costo de reemplazo: El costo de reemplazo de una propiedad es el gasto que se incurriría para reconstruir la propiedad desde cero y arrendarla hasta su ocupación completa. Las propiedades que se venden a un costo de reemplazo o por debajo de este tienden a tener tasas de capitalización más bajas (precios más altos) que las que se venden por encima de los costos de reemplazo porque hay menos riesgo de que un nuevo inversor construya una propiedad comparable desde cero y la alquile por tarifas similares.
- Tipo de propiedad: Los diferentes tipos de propiedad tienden a ordenar diferentes tasas de capitalización. Por ejemplo, los edificios de apartamentos multifamiliares de clase A tienden a exigir tasas de capitalización más bajas porque generalmente se consideran menos riesgosos que un edificio de oficinas, que puede exigir una tasa de capitalización más alta.
- Devoluciones esperadas: El rendimiento esperado de una propiedad es el rendimiento que un inversor esperaría si la comprara. Si se percibe que la propiedad tiene un mayor riesgo, un inversor exigirá un mayor rendimiento. Si se percibe que la propiedad tiene un riesgo menor, el inversor puede requerir un menor retorno de la inversión. Las propiedades con mayores rendimientos esperados, lo que significa un mayor riesgo percibido, tienden a venderse por tasas de capitalización más altas (precios más bajos) que aquellas con menos riesgo percibido.
Además, las expectativas de rentabilidad pueden cambiar en relación con las alternativas de inversión. Por ejemplo, la tasa de interés ofrecida por el Bono del Tesoro a 10 Años se conoce comúnmente como la «tasa libre de riesgo», lo que significa que es lo más cerca que un inversor puede llegar a obtener un rendimiento libre de riesgo de su inversión. Por lo tanto, las tasas de capitalización pueden cambiar en relación con la tasa libre de riesgo. Si un inversor puede ganar el 5% en un Bono del Tesoro a 10 Años, ciertamente exigiría ganar una tasa más alta por el riesgo adicional asociado con un activo inmobiliario comercial.
Entonces, ¿Cuál es una buena Tasa de límite?
La respuesta corta es, depende. No hay una tasa de capitalización que sea mejor que otra porque todas son relativas al riesgo percibido asociado con la adquisición del activo. Por ejemplo, la calidad de la tasa de capitalización está influenciada por: la estrategia de inversión de un individuo, la tolerancia al riesgo de cada inversor, la clase de activo (oficina, multifamiliar, industrial, minorista) y el rendimiento esperado. Por ejemplo, si un inversor tiene un requisito de rendimiento anual del 10%, es probable que no esté satisfecho con una tasa de capitalización del 8%. Pero otro inversor con un requisito de rendimiento anual del 6% probablemente estaría bien con una tasa de capitalización del 8%.
Sin embargo, las tasas de capitalización promedio del mercado para activos de bienes raíces comerciales tienden a oscilar entre ~4% para las propiedades de mayor calidad y mejor ubicadas hasta 12% para las propiedades que pueden tener algunos problemas físicos, financieros, de ubicación u operativos.
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First National Realty Partners es una de las firmas de inversión de bienes raíces comerciales de capital privado líderes en el país. Con un enfoque intencional en la búsqueda de activos de clase mundial y con múltiples arrendatarios muy por debajo del valor intrínseco, buscamos crear rendimientos superiores a largo plazo ajustados al riesgo para nuestros inversores, al tiempo que creamos activos económicos sólidos para las comunidades en las que invertimos.
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