De nombreux nouveaux investisseurs immobiliers commerciaux ont du mal à comprendre les différents paramètres et termes utilisés dans l’industrie. En fait, il y a même de nombreux professionnels expérimentés qui n’ont pas une compréhension claire de ce que ces mesures signifient réellement. Le ratio de couverture du service de la dette est l’un des concepts les plus importants de l’immobilier commercial.
Chaque prêteur commercial examinera attentivement cette mesure lorsqu’il évaluera si votre propriété est admissible à une hypothèque commerciale ou non. Il vous appartient donc, en tant qu’investisseur, de vraiment comprendre en quoi consiste ce ratio. Si vous ne vous sentez pas complètement à l’aise avec ce concept, continuez à lire. Cet article est pour vous.
Le ratio de couverture du service de la dette est la relation entre le bénéfice d’exploitation net d’un bien et ses paiements hypothécaires annuels en capital et en intérêts ou le service de la dette. Considérons l’exemple suivant. Un immeuble à Chicago génère un bénéfice d’exploitation net de 250 000 $. Le propriétaire de cette propriété paie des paiements annuels de capital et d’intérêts de 200 030 $. Le ratio du service de la dette de ce bien est un peu inférieur à 1,25 (1,249). Plongeons un peu plus profondément dans cet exemple pour vraiment expliquer comment calculer le ratio de couverture du service de la dette. Le compte de résultat suivant détaille les produits et charges annuels de l’immeuble ci-dessus:
Après avoir calculé le revenu brut total et déduit les dépenses d’exploitation, nous constatons que le bien génère 125 000 income de bénéfice d’exploitation net. Parlons maintenant du paiement hypothécaire sur la propriété.
Supposons les conditions de prêt suivantes: Avec ces chiffres à l’esprit, nous pouvons maintenant calculer le ratio de couverture du service de la dette de cet immeuble. N’oubliez pas que cette propriété génère un revenu d’exploitation net de 250 000 $ et que l’emprunteur doit payer annuellement 200 030 service en service de la dette. Pour calculer le ratio du service de la dette, il vous suffit de diviser le NOI (250 000$) par le service de la dette (200 030$). Comme mentionné ci-dessus, cela équivaut à environ 1,249. Mais pourquoi cette métrique est-elle importante?
Eh bien, c’est en fait assez simple. Si vous décomposez ce concept encore plus loin, vous vous rendrez compte que le DSCR de cette propriété nous indique vraiment que le bâtiment génère environ 1,25 income de revenu pour chaque 1 $ que vous devez au prêteur. Si, par exemple, le DSCR d’une propriété est à 1, cela indiquerait que la propriété génère juste assez d’argent pour couvrir les paiements hypothécaires, et si le DSCR est inférieur à 1, cela signifie que le revenu de la propriété ne peut pas couvrir les conditions de prêt proposées.
Étant donné que les prêts hypothécaires commerciaux sont principalement basés sur les flux de trésorerie de la propriété en question, les prêteurs voudront toujours s’assurer que la propriété génère un revenu d’exploitation net suffisant pour couvrir le service de la dette. Cela contraste avec les prêts hypothécaires résidentiels où la métrique de la dette au revenu est utilisée. Dans l’espace commercial, les prêteurs veulent généralement s’assurer que le revenu de la propriété lui-même couvre l’hypothèque (à l’exception de tout revenu extérieur que l’emprunteur peut avoir). Dans le cas où des incidents imprévus se produisent pendant la durée du prêt, tels que des postes vacants ou des dépenses supplémentaires, les prêteurs veulent s’assurer que la propriété génère réellement un revenu annuel supérieur aux paiements hypothécaires annuels. Il est standard dans le secteur des prêts hypothécaires commerciaux de rechercher un DSCR d’au moins 1,25 lors de la souscription d’un prêt commercial. Si le montant du prêt proposé n’atteint pas le ratio de couverture du service de la dette minimum requis par le prêteur, le prêt est considéré comme un service de la dette limité et le prêteur réduira le montant du prêt.
Alors que la plupart des prêteurs ne regardent que le revenu de la propriété lors du calcul du DSCR, certains prêteurs accordent des prêts immobiliers commerciaux basés sur le « DSCR global. » Ces prêteurs tiendront compte des revenus et des dépenses des particuliers et des biens lors du calcul du ratio de couverture du service de la dette. Ainsi, si un bien a un faible flux de trésorerie mais que l’emprunteur a d’autres revenus supplémentaires qui portent son revenu global au-dessus du seuil du ratio de couverture du service de la dette du prêteur, le prêt sera toujours réalisable. Par exemple, si la propriété dans le cas ci-dessus ne générait que 200 030 $ (à un DSCR de 1) mais que l’emprunteur a un emploi à temps partiel qui génère un revenu de 50 000 income, le ratio de couverture du service de la dette mondiale répondrait à l’exigence de 1,25 DSCR.
Une dernière chose à considérer lors du calcul du ratio du service de la dette est la façon dont les prêteurs calculent les dépenses. De nombreux emprunteurs n’incluent que les dépenses réelles de la propriété dans leurs calculs. Bien que cela puisse sembler intuitif, les prêteurs ne se limitent généralement pas aux dépenses réelles lors de l’évaluation du ratio du service de la dette. Même si une propriété est occupée à 100%, les prêteurs assumeront généralement un facteur de vacance d’environ 5% pour se prémunir contre toute vacance future potentielle. De plus, les prêteurs assument généralement des frais de gestion d’environ 5% du revenu brut effectif (même si la propriété est autogérée). Les prêteurs le font parce qu’ils doivent souscrire des prêts en fonction du potentiel dont ils auront besoin pour saisir la propriété et embaucher une société de gestion pour gérer la propriété. Ils doivent s’assurer que la propriété générera toujours suffisamment de revenus dans une telle situation. Enfin, les prêteurs assumeront souvent des frais de réparation et d’entretien annuels d’environ 750 $ à 1 000 unit par unité (même si les frais de réparation réels sont beaucoup moins élevés). Il est vraiment important de se rappeler de calculer le ratio du service de la dette en fonction de la façon dont le prêteur le considérera. Après tout, ce sont eux qui prêtent l’argent!
Stephen A. Sobin est le président & fondateur de Select Commercial Funding LLC, une société de courtage hypothécaire nationale spécialisée dans les prêts hypothécaires commerciaux et les prêts d’appartements.