många nya kommersiella fastighetsinvesterare har svårt att linda sina huvuden runt alla olika mått och termer som används i branschen. Faktum är att det till och med finns många erfarna proffs som inte har en klar förståelse för vad dessa mätvärden faktiskt betyder. Skuldtjänsttäckningsgrad är ett av de viktigaste begreppen i kommersiella fastigheter.
varje kommersiell långivare kommer att granska denna metriska kraftigt när man utvärderar om din egendom kvalificerar sig för en kommersiell inteckning eller inte. Det anstår dig därför som investerare att verkligen förstå vad detta förhållande handlar om. Om du inte känner dig helt bekväm med detta koncept, Fortsätt läsa. Den här artikeln är för dig.
skuldtjänsttäckningsgraden är förhållandet mellan en fastighets rörelseresultat och dess årliga amorterings-och räntebetalningar eller skuldtjänst. Tänk på följande exempel. Ett hyreshus i Chicago genererar $250,000 i rörelseresultat. Ägaren av denna fastighet betalar årliga huvud-och räntebetalningar på $200,030. Skuldtjänstkvoten för denna fastighet är en smula under 1.25 (1.249). Låt oss dyka lite djupare in i detta exempel för att verkligen krossa hur man beräknar skuldtjänsttäckningsgraden. Följande resultaträkning beskriver årliga intäkter och kostnader för ovanstående hyreshus:
efter beräkning av den totala bruttoinkomsten och avdrag för rörelsekostnaderna ser vi att fastigheten genererar $125,000 i rörelseresultatet. Låt oss nu prata om hypotekslån på fastigheten.
Antag följande lånevillkor: med dessa siffror i åtanke kan vi nu beräkna skuldtjänsttäckningsgraden för denna lägenhetsbyggnad. Kom ihåg att den här egenskapen genererar $250,000 av rörelseresultatet och låntagaren måste betala $200,030 i skuldtjänst årligen. För att räkna ut skuldtjänstkvoten delar du helt enkelt NOI ($250,000) av skuldtjänsten ($200,030). Som nämnts ovan motsvarar detta cirka 1.249. Men varför spelar denna metriska Roll?
Tja, det är faktiskt ganska enkelt. Om du bryter ner detta koncept ytterligare, kommer du att inse att den här fastighetens DSCR verkligen berättar för oss att byggnaden genererar cirka $1,25 i Inkomst för varje $1 Du är skyldig långivaren. Om till exempel en fastighets DSCR skulle vara 1, skulle det indikera att fastigheten genererar tillräckligt med pengar för att täcka hypotekslån, och om DSCR är under 1 betyder det att fastighetsinkomsten inte kan täcka de föreslagna lånevillkoren.
eftersom kommersiella hypotekslån huvudsakligen baseras på fastighetens kassaflöde, vill långivare alltid se till att fastigheten genererar tillräckligt med netto rörelseresultat för att täcka skuldtjänsten. Detta står i kontrast till bostadslån där skuld-till-inkomst-mätvärdet används. I det kommersiella utrymmet vill långivare vanligtvis se till att fastighetsinkomsten själv täcker hypotekslånet (bortsett från eventuella externa inkomster som låntagaren kan ha). Om oförutsedda händelser inträffar under låneperioden, såsom lediga platser eller extra kostnader, vill långivare se till att fastigheten faktiskt genererar mer årlig inkomst än de årliga hypotekslånen. Det är standard i den kommersiella inteckning industrin att leta efter en DSCR på minst 1,25 när underwriting ett kommersiellt lån. Om ett föreslaget lånebelopp inte når långivarens minsta skuldtjänsttäckningskrav, sägs lånet vara skuldtjänst begränsat och långivaren kommer att minska lånebeloppet.
medan de flesta långivare bara tittar på fastighetsinkomsten vid beräkning av DSCR, finns det några långivare som gör kommersiella fastighetslån baserat på ”global DSCR.”Dessa långivare kommer att ta hänsyn till både personliga och fastighetsintäkter och utgifter vid beräkningen av skuldtjänsttäckningsgraden. Således, om en fastighet har ett svagt kassaflöde men låntagaren har andra tilläggsinkomster som ger sin totala inkomst över långivarens skuldtjänsttäckningsgrad, kommer lånet fortfarande att vara genomförbart. Till exempel, om fastigheten i fallet ovan endast genererade $200,030 (vid en 1 DSCR) men låntagaren har ett deltidsjobb som genererar $50,000 av inkomst, skulle den globala skuldtjänsttäckningsgraden uppfylla 1.25 DSCR-kravet.
en sista sak att tänka på när man beräknar skuldtjänstkvoten är hur långivare beräknar utgifter. Många låntagare inkluderar endast de faktiska utgifterna för fastigheten i sina beräkningar. Även om detta kan låta intuitivt, långivare inte normalt begränsa sig till de faktiska kostnaderna vid utvärdering av skuld service förhållandet. Även om en fastighet är 100 procent upptagen, kommer långivare vanligtvis att anta en ledig faktor på cirka 5 procent för att skydda mot eventuella framtida lediga platser. Dessutom tar långivare vanligtvis en förvaltningsavgift på cirka 5 procent av den effektiva bruttoinkomsten (även om fastigheten är självstyrd). Långivare gör detta eftersom de måste teckna lån baserat på den potential som de kommer att behöva utestänga på fastigheten och anställa ett förvaltningsbolag för att hantera fastigheten. De måste se till att fastigheten fortfarande kommer att generera tillräckligt med inkomst i en sådan situation. Slutligen tar långivare ofta en årlig reparations-och underhållsavgift på cirka $750 – $1000 per enhet (även om den faktiska reparationskostnaden är mycket mindre). Det är verkligen viktigt att komma ihåg att beräkna skuldtjänstkvoten baserat på hur långivaren kommer att se på den. När allt kommer omkring är de på de som lånar ut pengarna!
Stephen A. Sobin är presidenten & grundare av Select Commercial Funding LLC, ett rikstäckande hypotekslån som specialiserat sig på kommersiella inteckningar och lägenhetslån.